Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XJMKLE-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 111,8 m²
Becka, Kraków
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 111,8 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 68 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 424 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 081 zł/m²) za 111,8 m² wychodzi ok. 1 909 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 97 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Becka: 9 ofert sprzedaży (mediana 15 417 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 111,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 081 zł/m², czyli ok. 1 909 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 111,8 m² | — | 1 850 125 zł | 16 550 | — |
| Becka | 120 m² | — | 1 850 000 zł | 15 417 | 0 m |
| Józefa Becka | 130 m² | 1 | 1 899 000 zł | 14 608 | 0 m |
| Królowej Jadwigi | 116 m² | 1 | 1 734 000 zł | 14 948 | 200 m |
| Brzegowa | 110 m² | 0 | 1 690 000 zł | 15 364 | 249 m |
| Królowej Jadwigi | 132,5 m² | — | 3 299 250 zł | 24 900 | 342 m |
| Królowej Jadwigi | 116,4 m² | — | 1 734 062 zł | 14 900 | 342 m |
| Królowej Jadwigi | 116,4 m² | — | 1 734 000 zł | 14 900 | 342 m |
| Królowej Jadwigi | 110,3 m² | 0 | 1 749 000 zł | 15 854 | 342 m |
| Królowej Jadwigi | 120,4 m² | — | 2 200 000 zł | 18 269 | 342 m |
| Królowej Jadwigi | 120,5 m² | 0 | 1 795 301 zł | 14 900 | 342 m |
| Królowej Jadwigi | 132 m² | 2 | 3 299 250 zł | 24 994 | 342 m |
| Królowej Jadwigi | 116 m² | 1 | 1 734 062 zł | 14 949 | 342 m |
| Królowej Jadwigi | 121,3 m² | 1 | 1 807 966 zł | 14 900 | 342 m |
| Królowej Jadwigi | 112 m² | 1 | 1 729 000 zł | 15 438 | 342 m |
| Czecha | 116 m² | 1 | 1 734 000 zł | 14 948 | 486 m |
Mediana podobnych — 17 896 zł/m²; to mieszkanie — 16 550 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 850 125 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 105 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 97 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.