Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-09D5UB-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 101 m², piętro 3/3
Śródmieście, Katowice
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 101 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-srodmiescie/ob/4) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-srodmiescie-1)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% niższa od mediany 86 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 500 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8897 zł/m²) za 101 m² wychodzi ok. 899 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 32% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.10.2026 (16 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 103 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 101 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 138 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8897 zł/m², czyli ok. 899 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 101 m² | 3 | 890 000 zł | 8812 | — |
| ul. Sokolska | 104 m² | 16 | 1 561 322 zł | 15 013 | 242 m |
| Moniuszki | 118 m² | 0 | 826 000 zł | 7000 | 327 m |
| A. Mickiewicza | 115 m² | 0 | 859 000 zł | 7470 | 339 m |
| Sokolska | 95 m² | — | 1 680 000 zł | 17 684 | 349 m |
| ul. Opolska | 105 m² | 16 | 1 497 525 zł | 14 262 | 367 m |
| ul. Stawowa | 120 m² | — | 1 790 000 zł | 14 917 | 406 m |
| Śródmieście | 90 m² | 3 | 549 800 zł | 6109 | 425 m |
| Opolska | 116 m² | 1 | 650 000 zł | 5603 | 512 m |
| Opolska | 116,7 m² | — | 650 000 zł | 5571 | 512 m |
| Olimpijska | 87 m² | 10 | 1 500 000 zł | 17 241 | 584 m |
| Jana Kochanowskiego | 94 m² | 3 | 650 000 zł | 6915 | 747 m |
| Olimpijska | 83 m² | 16 | 1 062 104 zł | 12 796 | 752 m |
| Olimpijska | 116 m² | 8 | 1 478 875 zł | 12 749 | 752 m |
| Olimpijska | 116 m² | 4 | 1 423 970 zł | 12 276 | 752 m |
| Olimpijska | 120 m² | 23 | 1 644 000 zł | 13 700 | 752 m |
Mediana podobnych — 12 406 zł/m²; to mieszkanie — 8812 zł/m² (−29%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 1.11.2026 | Gratka | dodane | 890 000 zł |
| 1.11.2026 | Morizon | dodane | 890 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 787 zł/m² z 5775 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 103 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.