Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DISUAM-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 100,5 m²
Pękowicka, Kraków
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 100,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% niższa od mediany 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 449 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 559 zł/m²) za 100,5 m² wychodzi ok. 1 463 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (6 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 97 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 6Ulica PĘKOWICKA: 209 ofert sprzedaży (mediana 15 740 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 15 917 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 100,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 95 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 559 zł/m², czyli ok. 1 463 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 100,5 m² | — | 1 351 717 zł | 13 455 | — |
| Władysława Łokietka | 84 m² | 1 | 1 101 186 zł | 13 109 | 498 m |
| Piaszczysta | 80,9 m² | — | 1 213 800 zł | 15 000 | 623 m |
| Piaszczysta | 88,6 m² | — | 1 285 135 zł | 14 500 | 623 m |
| Piaszczysta | 115 m² | 4 | 1 774 035 zł | 15 426 | 623 m |
| Piaszczysta | 99 m² | — | 1 524 600 zł | 15 400 | 623 m |
| ul. Na Popielówkę | 101,1 m² | 1 | 1 199 000 zł | 11 862 | 659 m |
| ul. Pękowicka | 104,3 m² | 0 | 1 297 516 zł | 12 445 | 699 m |
| Stelmachów | 109,6 m² | — | 1 687 994 zł | 15 400 | 741 m |
| Rybałtowska | 117 m² | 3 | 1 964 331 zł | 16 789 | 789 m |
| Rybałtowska | 111 m² | 3 | 1 828 948 zł | 16 477 | 789 m |
| Rybałtowska | 117 m² | 3 | 1 925 967 zł | 16 461 | 789 m |
| Rybałtowska | 114 m² | 3 | 1 901 767 zł | 16 682 | 789 m |
| Rybałtowska | 117 m² | 3 | 1 617 000 zł | 13 821 | 789 m |
| Rybałtowska | 117 m² | 3 | 1 986 948 zł | 16 983 | 789 m |
| Rybałtowska | 117 m² | 3 | 1 905 269 zł | 16 284 | 789 m |
Mediana podobnych — 16 449 zł/m²; to mieszkanie — 13 455 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 351 717 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 176 zł/m² z 22 937 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 97 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.