Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-D29YPI-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 96 m², piętro 2/3
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 96 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4933) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-96m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9997 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 937 zł/m²) za 96 m² wychodzi ok. 1 242 000 zł — oferta jest o 20% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.10.2026 (25 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 96 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 132 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 937 zł/m², czyli ok. 1 242 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 96 m² | 2 | 989 026 zł | 10 302 | — |
| Fabryczna | 95 m² | 2 | 965 395 zł | 10 162 | 0 m |
| Maślice | 95 m² | 2 | 845 910 zł | 8904 | 21 m |
| Fabryczna | 77 m² | 2 | 692 910 zł | 8999 | 49 m |
| Fabryczna | 81 m² | 2 | 737 910 zł | 9110 | 79 m |
| Fabryczna | 108 m² | 2 | 1 099 466 zł | 10 180 | 112 m |
| Fabryczna | 105 m² | 2 | 995 310 zł | 9479 | 135 m |
| Fabryczna | 114 m² | 2 | 1 059 210 zł | 9291 | 221 m |
| ul. Węgliniecka | 84,3 m² | 0 | 1 061 212 zł | 12 590 | 232 m |
| Fabryczna | 91 m² | 2 | 1 019 000 zł | 11 198 | 552 m |
| Reszelska | 104 m² | 0 | 979 000 zł | 9414 | 588 m |
| Augustowska | 85,3 m² | 1 | 1 170 000 zł | 13 716 | 603 m |
| Maślicka | 78 m² | 2 | 1 100 000 zł | 14 103 | 839 m |
| Królewiecka | 80 m² | 3 | 984 046 zł | 12 299 | 902 m |
| ul. Królewiecka | 80 m² | — | 1 080 270 zł | 13 503 | 902 m |
| Królewiecka | 85,2 m² | — | 1 025 000 zł | 12 029 | 902 m |
Mediana podobnych — 12 099 zł/m²; to mieszkanie — 10 302 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 989 026 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 989 026 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 971 zł/m² z 16 654 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.