Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R4KA9D-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 92,2 m², parter
Rokokowa, Bielany, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 92,2 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bielany
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-rokokowa-1) · develia (develia.pl/pl/mieszkania/warszawa/rokokowa-vita/rvi-b20-l1/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 135 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 761 zł/m²) za 92,2 m² wychodzi ok. 992 000 zł — oferta jest o 52% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.12.2024 (697 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gethome, develia), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,2% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Rokokowa: 7 ofert sprzedaży (mediana 15 449 zł/m²), 20 transakcji w rejestrze (mediana 10 875 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 92,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 20 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 761 zł/m², czyli ok. 992 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 92,2 m² | 0 | 1 503 127 zł | 16 299 | — |
| Wólczyńska | 106,9 m² | — | 1 911 000 zł | 17 872 | 403 m |
| Wólczyńska | 107 m² | 1 | 1 899 000 zł | 17 748 | 767 m |
| Wólczyńska | 106 m² | 3 | 1 911 000 zł | 18 028 | 768 m |
| Bogusławskiego | 84,8 m² | — | 1 263 669 zł | 14 900 | 791 m |
| Wojciecha Bogusławskiego | 85 m² | 1 | 929 000 zł | 10 929 | 846 m |
| Arkuszowa | 88 m² | 3 | 1 319 000 zł | 14 989 | 886 m |
| Arkuszowa | 93 m² | 0 | 1 299 000 zł | 13 968 | 905 m |
| Arkuszowa | 77,9 m² | 0 | 1 200 000 zł | 15 414 | 934 m |
| ul. Arkuszowa | 77 m² | 0 | 1 200 000 zł | 15 584 | 935 m |
| Arkuszowa | 77 m² | — | 1 224 000 zł | 15 896 | 935 m |
| Josepha Conrada | 81 m² | 8 | 1 748 080 zł | 21 581 | 942 m |
| Josepha Conrada | 84 m² | 1 | 1 413 376 zł | 16 826 | 942 m |
| Josepha Conrada | 84 m² | 6 | 1 577 823 zł | 18 784 | 942 m |
| Josepha Conrada | 84 m² | 2 | 1 439 341 zł | 17 135 | 942 m |
| Josepha Conrada | 84 m² | 7 | 1 621 098 zł | 19 299 | 942 m |
Mediana podobnych — 17 135 zł/m²; to mieszkanie — 16 299 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 503 127 zł |
| 28.10.2026 | develia | dodane | 1 503 127 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 222 zł/m² z 27 377 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.