Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MCDQRI-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 91 m², piętro 2/2
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 91 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rok budowy
- 2019
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-91m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4947)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 180 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 593 zł/m²) za 91 m² wychodzi ok. 1 237 000 zł — oferta jest o 18% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 91 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 154 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 593 zł/m², czyli ok. 1 237 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 91 m² | 2 | 1 019 000 zł | 11 198 | — |
| aleja Śliwowa | 75 m² | 2 | 937 316 zł | 12 498 | 157 m |
| aleja Śliwowa | 75 m² | 1 | 929 757 zł | 12 397 | 157 m |
| ul. Węgliniecka | 74,3 m² | 0 | 935 060 zł | 12 590 | 241 m |
| ul. Węgliniecka | 84,3 m² | 0 | 1 061 212 zł | 12 590 | 331 m |
| Fabryczna | 108 m² | 2 | 1 099 466 zł | 10 180 | 348 m |
| Węgliniecka | 75 m² | 2 | 799 000 zł | 10 653 | 398 m |
| Fabryczna | 105 m² | 2 | 995 310 zł | 9479 | 473 m |
| Porajowska | 73,2 m² | — | 838 140 zł | 11 450 | 487 m |
| Fabryczna | 74 m² | 2 | 691 110 zł | 9339 | 491 m |
| Fabryczna | 95 m² | 2 | 965 395 zł | 10 162 | 552 m |
| Fabryczna | 96 m² | 2 | 989 026 zł | 10 302 | 552 m |
| Maślice | 95 m² | 2 | 845 910 zł | 8904 | 563 m |
| Pilczycka | 79,7 m² | 2 | 963 825 zł | 12 099 | 571 m |
| Pilczycka | 79,7 m² | 3 | 979 742 zł | 12 299 | 571 m |
| Pilczycka | 78,2 m² | 3 | 962 031 zł | 12 299 | 571 m |
Mediana podobnych — 12 099 zł/m²; to mieszkanie — 11 198 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 30.10.2026 | Morizon | dodane | 1 019 000 zł |
| 30.10.2026 | Gratka | dodane | 1 019 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 959 zł/m² z 16 305 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.