Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RKVBD5-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 90 m², piętro 1/8
Mangalia, Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 90 m²
- Piętro
- 1 z 8
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-manga)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 624 zł/m²) za 90 m² wychodzi ok. 1 406 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.10.2026 (30 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Mangalia: 8 ofert sprzedaży (mediana 19 811 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 18 224 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 90 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 74 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 624 zł/m², czyli ok. 1 406 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 90 m² | 1 | 1 706 000 zł | 18 956 | — |
| Mangalia | 90 m² | — | 1 783 000 zł | 19 811 | 74 m |
| Aleja Generała Władysława Sikorskiego | 80 m² | 2 | 1 599 000 zł | 19 988 | 159 m |
| Aleja Generała Władysława Sikorskiego | 93 m² | 1 | 1 999 000 zł | 21 495 | 360 m |
| al. Aleja gen. Władysława Sikorskiego | 91,7 m² | 5 | 1 490 000 zł | 16 254 | 363 m |
| ul. Pory | 93 m² | — | 1 890 000 zł | 20 323 | 440 m |
| Pory | 100,3 m² | — | 1 920 000 zł | 19 143 | 509 m |
| Pory | 104 m² | — | 1 900 000 zł | 18 269 | 509 m |
| Limanowskiego | 83,1 m² | 1 | 1 435 000 zł | 17 273 | 557 m |
| Pory | 100 m² | 7 | 1 920 000 zł | 19 200 | 613 m |
| Ludwika Idzikowskiego | 96,4 m² | 2 | 2 090 000 zł | 21 678 | 625 m |
| Srebrnych Świerków | 87,7 m² | 0 | 2 999 999 zł | 34 211 | 657 m |
| Konstancińska | 104,4 m² | — | 1 250 000 zł | 11 973 | 667 m |
| Srebrnych Świerków | 87,7 m² | 0 | 3 155 000 zł | 35 979 | 685 m |
| Szumu Drzew | 94 m² | 6 | 1 750 000 zł | 18 617 | 704 m |
| Mokotów | 104 m² | 3 | 1 250 000 zł | 12 019 | 784 m |
Mediana podobnych — 19 288 zł/m²; to mieszkanie — 18 956 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 706 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 706 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 230 zł/m² z 27 787 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.