Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LYPPOA-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 86,8 m², parter
ul. Długa, Stare Miasto, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 86,8 m²
- Piętro
- parter z 9
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-dlug) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-dluga-87m2-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-d)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% niższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 627 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 587 zł/m²) za 86,8 m² wychodzi ok. 1 440 000 zł — oferta jest o 31% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.06.2026 (158 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 53 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Gethome, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 7Ulica Długa: 226 ofert sprzedaży (mediana 15 772 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 15 076 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 86,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 40 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 587 zł/m², czyli ok. 1 440 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 86,8 m² | 0 | 999 000 zł | 11 507 | — |
| Gnieźnieńska | 74 m² | — | 999 000 zł | 13 498 | 59 m |
| Gnieźnieńska | 101,3 m² | — | 1 679 000 zł | 16 575 | 59 m |
| Gnieźnieńska | 103,8 m² | 2 | 1 319 000 zł | 12 710 | 59 m |
| Gnieźnieńska | 84,4 m² | 0 | 979 000 zł | 11 604 | 59 m |
| Długa | 79 m² | 0 | 1 304 400 zł | 16 511 | 122 m |
| Długa | 72,8 m² | 1 | 1 249 000 zł | 17 152 | 122 m |
| Długa | 75,9 m² | — | 1 399 000 zł | 18 442 | 122 m |
| Długa | 79 m² | 1 | 1 262 350 zł | 15 979 | 122 m |
| Długa | 77,3 m² | — | 1 399 000 zł | 18 091 | 122 m |
| Długa | 77 m² | 0 | 1 059 000 zł | 13 753 | 122 m |
| Długa | 84,3 m² | — | 924 000 zł | 10 966 | 122 m |
| Długa | 84,4 m² | — | 1 079 000 zł | 12 789 | 122 m |
| Długa | 77 m² | 3 | 1 110 100 zł | 14 417 | 122 m |
| Długa | 77 m² | 0 | 1 091 350 zł | 14 173 | 122 m |
| Długa | 83,3 m² | 2 | 1 219 000 zł | 14 627 | 122 m |
Mediana podobnych — 13 963 zł/m²; to mieszkanie — 11 507 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 999 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 999 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 999 000 zł |
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 999 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 959 zł/m² z 16 310 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 53 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.