Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XD1SMH-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 86 m², piętro 3/3
Szwederowo, Bydgoszcz
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 86 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 2022
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Szwederowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-szwederowo-8) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-szwederowo/ob/4)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8562 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 13.10.2026 (30 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 86 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 86 m² | 3 | 811 000 zł | 9430 | — |
| Szwederowo | 86 m² | 3 | 810 832 zł | 9428 | 158 m |
| Szwederowo | 86,4 m² | 2 | 807 750 zł | 9350 | 200 m |
| Szwederowo | 84 m² | 1 | 629 000 zł | 7488 | 463 m |
| Szwederowo | 86 m² | — | 599 000 zł | 6965 | 479 m |
| Wilczak, Jary | 84 m² | 0 | 429 000 zł | 5107 | 578 m |
| Gołębia | 95 m² | 3 | 879 000 zł | 9253 | 586 m |
| św. Trójcy | 95 m² | 4 | 950 000 zł | 10 004 | 734 m |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 96 m² | 3 | 955 000 zł | 9948 | 734 m |
| Świętej Trójcy | 94 m² | 4 | 950 000 zł | 10 106 | 734 m |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 86,6 m² | 1 | 805 473 zł | 9300 | 845 m |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 73 m² | 4 | 619 000 zł | 8480 | 845 m |
| Tomasza Golloba | 77 m² | 4 | 569 000 zł | 7390 | 941 m |
| Strzelecka | 100,2 m² | — | 1 095 000 zł | 10 926 | 1 km |
| Gołębia | 88 m² | 1 | 729 000 zł | 8284 | 1,1 km |
| Focha | 100 m² | — | 493 000 zł | 4930 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 9285 zł/m²; to mieszkanie — 9430 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 811 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 811 000 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 596 zł/m² z 5616 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.