Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YMDZO7-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 82 m², piętro 13
Swobodna, Krzyki, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 82 m²
- Piętro
- 13
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Krzyki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-krzyki-swobodna/o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-krzyki-swobodn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 479 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 120 zł/m²) za 82 m² wychodzi ok. 1 076 000 zł — oferta jest o 67% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.09.2026 (65 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Swobodna: 255 ofert sprzedaży (mediana 18 737 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 82 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 120 zł/m², czyli ok. 1 076 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 82 m² | 13 | 1 795 837 zł | 21 901 | — |
| Swobodna | 82,4 m² | — | 1 558 250 zł | 18 911 | 0 m |
| Swobodna | 82 m² | 3 | 1 575 564 zł | 19 214 | 0 m |
| Swobodna | 71 m² | 1 | 1 224 936 zł | 17 253 | 0 m |
| Swobodna | 97 m² | 16 | 2 314 884 zł | 23 865 | 0 m |
| Swobodna | 97,3 m² | — | 2 035 000 zł | 20 919 | 0 m |
| Swobodna | 82 m² | 11 | 1 761 301 zł | 21 479 | 0 m |
| Swobodna | 82 m² | 4 | 1 584 221 zł | 19 320 | 0 m |
| Swobodna | 82 m² | 9 | 1 674 963 zł | 20 426 | 0 m |
| Swobodna | 82 m² | 7 | 1 644 819 zł | 20 059 | 0 m |
| Swobodna | 97 m² | 15 | 2 263 782 zł | 23 338 | 0 m |
| Swobodna | 82 m² | 2 | 1 558 250 zł | 19 003 | 0 m |
| Swobodna | 84 m² | 16 | 2 067 026 zł | 24 608 | 0 m |
| Swobodna | 71 m² | 2 | 1 240 832 zł | 17 477 | 0 m |
| Swobodna | 97 m² | 14 | 2 207 571 zł | 22 759 | 0 m |
| Swobodna | 97 m² | 14 | 2 035 000 zł | 20 979 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 253 zł/m²; to mieszkanie — 21 901 zł/m² (+27%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 795 837 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 795 837 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 971 zł/m² z 16 654 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 12 093 zł/m²; II kw. 2025 — 12 614 zł/m²; III kw. 2025 — 12 621 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 526 zł/m²; I kw. 2026 — 12 642 zł/m²; II kw. 2026 — 13 049 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.