Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CRXO_D-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 78 m², piętro 2/2
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 78 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rok budowy
- 2022
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-78m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4957) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-kuchnia-z-ok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 812 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 504 zł/m²) za 78 m² wychodzi ok. 975 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 78 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 93 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 504 zł/m², czyli ok. 975 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 78 m² | 2 | 1 150 000 zł | 14 744 | — |
| Żwirki i Wigury | 63 m² | — | 919 000 zł | 14 583 | 537 m |
| Mińska | 76 m² | 4 | 880 000 zł | 11 579 | 1 km |
| ul. Aleksandra Godlewskiego 11 | 76 m² | — | 829 000 zł | 10 908 | 1,1 km |
| Trawowa | 80 m² | — | 990 000 zł | 12 383 | 1,1 km |
| ul. Leopolda Tyrmanda | 80 m² | — | 930 000 zł | 11 625 | 1,1 km |
| ul. Melchiora Wańkowicza | 74 m² | — | 880 000 zł | 11 892 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 11 892 zł/m²; to mieszkanie — 14 744 zł/m² (+24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 6.11.2026 | Morizon | dodane | 1 150 000 zł |
| 6.11.2026 | Gratka | dodane | 1 150 000 zł |
| 7.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 150 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 024 zł/m² z 14 916 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.