Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YZ0SOT-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 78 m², piętro 3/4
Rubinkowo, Toruń
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 78 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 1990
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Rubinkowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-torun-rubinkowo-rubink) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-torun-rubinkowo-rubinkowo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 77 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 100 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 9140 zł/m²) za 78 m² wychodzi ok. 713 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.10.2026 (42 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 78 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 645 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9140 zł/m², czyli ok. 713 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 78 m² | 3 | 699 000 zł | 8962 | — |
| Marii Skłodowskiej-Curie | 89 m² | — | 914 022 zł | 10 275 | 172 m |
| MOKRE | 71,3 m² | 7 | 669 000 zł | 9383 | 636 m |
| Jakubskie Przedmieście | 78 m² | 4 | 796 991 zł | 10 218 | 970 m |
| Jakubskie Przedmieście | 63 m² | 1 | 658 961 zł | 10 460 | 1 km |
| Jakubskie Przedmieście | 63 m² | 0 | 660 554 zł | 10 485 | 1 km |
| Jakubskie Przedmieście | 64 m² | 6 | 735 626 zł | 11 494 | 1 km |
| Jakubskie Przedmieście | 68 m² | 3 | 725 983 zł | 10 676 | 1 km |
| Jakubskie Przedmieście | 64 m² | 1 | 695 957 zł | 10 874 | 1 km |
| Jakubskie Przedmieście | 68 m² | 1 | 724 616 zł | 10 656 | 1 km |
| Jakubskie Przedmieście | 63 m² | 7 | 694 143 zł | 11 018 | 1 km |
| Jakubskie Przedmieście | 68 m² | 6 | 751 578 zł | 11 053 | 1 km |
| Jakubskie Przedmieście | 63 m² | 4 | 689 316 zł | 10 942 | 1 km |
| Jakubskie Przedmieście | 64 m² | 4 | 730 884 zł | 11 420 | 1 km |
| Jakubskie Przedmieście | 64 m² | 2 | 707 599 zł | 11 056 | 1 km |
| Jakubskie Przedmieście | 63 m² | 5 | 691 605 zł | 10 978 | 1 km |
Mediana podobnych — 10 656 zł/m²; to mieszkanie — 8962 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 699 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 700 zł/m² z 2181 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.