Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-D3TMBR-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 77,8 m², piętro 1
Prądnik Biały, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 77,8 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Prądnik Biały
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-78m2-czteropoko)
/media/esti/platformamieszk/115953866-b620a91d.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 476 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 462 zł/m²) za 77,8 m² wychodzi ok. 1 202 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.10.2026 (30 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 77,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 1090 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 462 zł/m², czyli ok. 1 202 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 77,8 m² | 1 | 1 029 709 zł | 13 242 | — |
| Stefana Banacha | 93 m² | 5 | 1 451 184 zł | 15 604 | 210 m |
| Stefana Banacha | 72 m² | 6 | 1 032 380 zł | 14 339 | 210 m |
| Stefana Banacha | 83 m² | 2 | 1 257 545 zł | 15 151 | 210 m |
| Stefana Banacha | 72 m² | 5 | 1 016 618 zł | 14 120 | 210 m |
| Stefana Banacha | 71 m² | 1 | 1 076 600 zł | 15 163 | 210 m |
| Macieja Słomczyńskiego | 70 m² | 3 | 999 000 zł | 14 271 | 236 m |
| Macieja Słomczyńskiego | 82 m² | 3 | 1 099 000 zł | 13 402 | 236 m |
| ul. Macieja Słomczyńskiego | 67 m² | — | 999 000 zł | 14 910 | 259 m |
| Papierni Prądnickich | 73,2 m² | — | 1 170 000 zł | 15 992 | 293 m |
| Fryderyka Schillinga | 89 m² | 5 | 1 515 225 zł | 17 025 | 350 m |
| Fryderyka Schillinga | 91 m² | 4 | 1 486 997 zł | 16 341 | 350 m |
| Fryderyka Schillinga | 75 m² | 0 | 1 092 639 zł | 14 569 | 350 m |
| Fryderyka Schillinga | 71 m² | 2 | 1 089 908 zł | 15 351 | 350 m |
| Fryderyka Schillinga | 76 m² | 2 | 1 118 744 zł | 14 720 | 350 m |
| Fryderyka Schillinga | 89 m² | 4 | 1 452 611 zł | 16 322 | 350 m |
Mediana podobnych — 15 381 zł/m²; to mieszkanie — 13 242 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 029 709 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 180 zł/m² z 23 499 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.