Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MLSQT3-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 77 m², piętro 3/4
Orunia Górna-Gdańsk Południe, Gdańsk
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 77 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 1992
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Orunia Górna-Gdańsk Południe
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-orunia-gorna-gd) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-orunia-gorna-gdans)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% niższa od mediany 10 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 616 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 10 960 zł/m²) za 77 m² wychodzi ok. 844 000 zł — oferta jest o 18% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.11.2026 (3 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 46 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 10 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 77 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 473 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 960 zł/m², czyli ok. 844 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 77 m² | 3 | 689 000 zł | 8948 | — |
| Dywizji Wołyńskiej | 77 m² | — | 899 000 zł | 11 675 | 659 m |
| Park Oruński im. Emilii Hoene | 77,5 m² | — | 689 000 zł | 8896 | 664 m |
| Hoene | 74 m² | — | 815 000 zł | 11 014 | 664 m |
| Krzemowa | 81 m² | — | 899 100 zł | 11 100 | 688 m |
| Fieldorfa | 86 m² | — | 999 000 zł | 11 616 | 995 m |
| Madalińskiego | 82,9 m² | — | 1 104 558 zł | 13 327 | 1,2 km |
| Antoniego Madalińskiego | 72,4 m² | 0 | 980 902 zł | 13 554 | 1,2 km |
| Madalińskiego | 72,4 m² | — | 980 903 zł | 13 554 | 1,2 km |
| Sandomierska | 80,5 m² | 2 | 619 000 zł | 7694 | 1,3 km |
| ul. Starogardzka | 69 m² | 0 | 614 000 zł | 8899 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 11 616 zł/m²; to mieszkanie — 8948 zł/m² (−23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 12.11.2026 | Morizon | dodane | 689 000 zł |
| 12.11.2026 | Gratka | dodane | 689 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 502 zł/m² z 10 679 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 46 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.