Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZFZ4SD-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 73,9 m², piętro 3
Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 73,9 m²
- Piętro
- 3
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-73m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie/ob/49519) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-74m2-czteropokojo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 74 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9253 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7273 zł/m²) za 73,9 m² wychodzi ok. 538 000 zł — oferta jest o 31% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.11.2026 (6 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 97 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 73,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 15 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7273 zł/m², czyli ok. 538 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73,9 m² | 3 | 702 145 zł | 9500 | — |
| Śródmieście | 80 m² | — | 1 200 000 zł | 15 000 | 112 m |
| Śródmieście | 78 m² | — | 599 000 zł | 7680 | 112 m |
| ul. Henryka Sienkiewicza | 87 m² | 4 | 499 000 zł | 5735 | 189 m |
| Henryka Sienkiewicza | 73 m² | 4 | 640 000 zł | 8767 | 211 m |
| Henryka Sienkiewicza | 65 m² | 1 | 469 000 zł | 7215 | 211 m |
| Jana Kilińskiego | 63 m² | 3 | 1 115 000 zł | 17 698 | 340 m |
| Jana Kilińskiego | 68 m² | 3 | 1 105 000 zł | 16 250 | 340 m |
| Śródmieście | 72,5 m² | 1 | 719 586 zł | 9920 | 361 m |
| Hasa | 72,6 m² | — | 796 682 zł | 10 972 | 420 m |
| Nawrot | 76,1 m² | — | 349 000 zł | 4585 | 488 m |
| ul. Nawrot | 73,9 m² | 2 | 629 000 zł | 8516 | 541 m |
| Targowa | 63 m² | 7 | 693 768 zł | 11 012 | 744 m |
| Targowa | 87 m² | 7 | 952 551 zł | 10 949 | 744 m |
| Targowa | 60 m² | 6 | 628 228 zł | 10 471 | 744 m |
| Targowa | 65,9 m² | — | 681 716 zł | 10 340 | 744 m |
Mediana podobnych — 10 340 zł/m²; to mieszkanie — 9500 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 702 145 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 702 145 zł |
| 2.11.2026 | Gethome | dodane | 702 145 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 010 zł/m² z 7959 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 97 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.