Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DGSUCH-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 73 m², piętro 4
Rubinkowo, Toruń
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 73 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (torun.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2691378) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-torun-rubinkowo-4-pokojowe-73-m2-f5)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9041 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7618 zł/m²) za 73 m² wychodzi ok. 556 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.09.2026 (60 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Nieruchomości-online, Adresowo) — ceny się różnią: najniżej 559 000 zł na Nieruchomości-online, najwyżej 569 000 zł.
- 6Cena spadła o −4% (było 580 000 zł), 29.10.2026.
- 7Ulica Rubinkowo: 5 ofert sprzedaży (mediana 8649 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 9 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 73 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 36 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7618 zł/m², czyli ok. 556 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73 m² | 4 | 559 000 zł | 7658 | — |
| Rubinkowo | 78 m² | — | 699 000 zł | 8962 | 3 m |
| ul. Józefa i Sylwestra Buszczyńskich | 72 m² | 3 | 559 000 zł | 7764 | 48 m |
| Rubinkowo I | 72,4 m² | 3 | 559 000 zł | 7721 | 456 m |
| Niesiołowskiego | 72,6 m² | — | 539 000 zł | 7424 | 542 m |
| Rydygiera | 62,2 m² | — | 544 000 zł | 8743 | 658 m |
| ul. Juliana Prejsa | 72 m² | — | 570 000 zł | 7917 | 975 m |
| ul. Juliana Prejsa | 72 m² | — | 650 000 zł | 9028 | 975 m |
| szosa Lubicka | 70 m² | — | 789 000 zł | 11 271 | 1,1 km |
| Jakubskie Przedmieście | 78 m² | 4 | 796 991 zł | 10 218 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 8743 zł/m²; to mieszkanie — 7658 zł/m² (−12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 580 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 569 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 569 000 zł |
| 29.10.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 559 000 zł |
| 30.10.2026 | Gethome | zdjęte | 569 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 700 zł/m² z 2178 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.