Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ABDY9Q-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 73,4 m², piętro 2/1
ul. Inflancka 120, Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 73,4 m²
- Piętro
- 2 z 1
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-inflancka-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty-inflancka/ob/) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-ul-inflancka-120-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 463 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 10 901 zł/m²) za 73,4 m² wychodzi ok. 800 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.05.2026 (191 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Inflancka: 51 ofert sprzedaży (mediana 11 211 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 6667 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 73,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 472 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 901 zł/m², czyli ok. 800 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73,4 m² | 2 | 711 980 zł | 9700 | — |
| ul. SPORNA/BOYA ŻELEŃSKIEGO | 82 m² | 1 | 649 000 zł | 7915 | 967 m |
| Bracka | 84,1 m² | 2 | 749 000 zł | 8903 | 1 km |
| Sporna | 80 m² | 4 | 729 000 zł | 9113 | 1,1 km |
| Sporna | 81 m² | 1 | 649 000 zł | 8012 | 1,1 km |
| Inflancka | 73 m² | 0 | 776 980 zł | 10 644 | 1,2 km |
| Inflancka | 73 m² | 4 | 748 680 zł | 10 256 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 9113 zł/m²; to mieszkanie — 9700 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 711 980 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 711 980 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 049 zł/m² z 7885 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9077 zł/m²; II kw. 2026 — 9647 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.