Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SRCEXW-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 88 m², piętro 1/3
Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 88 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-88m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie/ob/49549)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 91 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7207 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7273 zł/m²) za 88 m² wychodzi ok. 640 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.11.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,7% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 88 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 15 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7273 zł/m², czyli ok. 640 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 88 m² | 1 | 625 000 zł | 7102 | — |
| Śródmieście | 86 m² | — | 595 000 zł | 6919 | 519 m |
| Aleja Tadeusza Kościuszki | 96 m² | 1 | 670 000 zł | 6979 | 533 m |
| Jana Kilińskiego | 72 m² | 5 | 990 000 zł | 13 750 | 544 m |
| Jana Kilińskiego | 84 m² | 1 | 799 000 zł | 9512 | 544 m |
| Wólczańska | 84 m² | 3 | 620 000 zł | 7381 | 553 m |
| ul. 6 Sierpnia | 83,2 m² | 1 | 623 850 zł | 7500 | 564 m |
| Ludwika Zamenhofa | 85 m² | 2 | 815 000 zł | 9588 | 667 m |
| Piramowicza | 102,5 m² | 2 | 830 000 zł | 8098 | 670 m |
| Gdańska | 93 m² | 3 | 599 000 zł | 6441 | 692 m |
| Gdańska | 73 m² | 3 | 590 000 zł | 8082 | 692 m |
| Gdańska | 93,7 m² | — | 530 000 zł | 5656 | 692 m |
| Gdańska | 75 m² | 1 | 690 000 zł | 9200 | 692 m |
| Nawrot | 91 m² | 3 | 599 000 zł | 6582 | 692 m |
| ul. Nawrot | 85 m² | — | 850 000 zł | 10 000 | 692 m |
| Nawrot | 87 m² | 2 | 299 000 zł | 3437 | 692 m |
Mediana podobnych — 7381 zł/m²; to mieszkanie — 7102 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 625 000 zł |
| 5.11.2026 | Gratka | dodane | 625 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 037 zł/m² z 7968 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.