Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RGU32F-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 85 m², piętro 1/3
Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 85 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-85m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 076 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9733 zł/m²) za 85 m² wychodzi ok. 827 000 zł — oferta jest o 45% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.02.2023 (1359 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 85 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 112 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9733 zł/m², czyli ok. 827 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 85 m² | 1 | 1 200 000 zł | 14 118 | — |
| Beksińskiego | 85,3 m² | — | 1 200 000 zł | 14 076 | 117 m |
| Modlińska | 80,4 m² | — | 1 050 000 zł | 13 060 | 131 m |
| Białołęka | 73 m² | 4 | 978 645 zł | 13 406 | 137 m |
| Modlińska | 68,9 m² | 3 | 1 075 000 zł | 15 609 | 169 m |
| Modlińska | 90 m² | 4 | 1 172 461 zł | 13 027 | 398 m |
| Modlińska | 74 m² | 4 | 1 149 000 zł | 15 527 | 513 m |
| ul. Myśliborska | 75 m² | — | 1 170 000 zł | 15 600 | 716 m |
| Portowa | 73,4 m² | — | 820 000 zł | 11 172 | 890 m |
| ul. Światowida | 73 m² | — | 1 299 000 zł | 17 795 | 1,2 km |
| Myśliborska | 76 m² | 3 | 990 000 zł | 13 026 | 1,2 km |
| Krzyżówki | 70 m² | 2 | 1 240 000 zł | 17 714 | 1,3 km |
| Myśliborska | 68,9 m² | — | 920 000 zł | 13 353 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 14 076 zł/m²; to mieszkanie — 14 118 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 200 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 143 202 zł |
| 29.10.2026 | Gethome | zdjęte | 1 143 202 zł |
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 1 200 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 206 zł/m² z 27 488 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.