Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R_KOFN-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 83 m², piętro 2/2
Pryncypalna, Górna, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 83 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-pryncypalna) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-pryncypalna/ob)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9307 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 7500 zł/m²) za 83 m² wychodzi ok. 623 000 zł — oferta jest o 32% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.11.2025 (374 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 95 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Pryncypalna: 54 ofert sprzedaży (mediana 11 079 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 83 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 304 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7500 zł/m², czyli ok. 623 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 83 m² | 2 | 819 280 zł | 9871 | — |
| Czytelnicza | 84 m² | 2 | 699 000 zł | 8325 | 626 m |
| Pryncypalna | 83 m² | 1 | 795 055 zł | 9579 | 630 m |
| Pryncypalna | 83 m² | 2 | 819 574 zł | 9874 | 630 m |
| ul. Bednarska | 71 m² | 1 | 630 784 zł | 8884 | 1,4 km |
| Bednarska | 69 m² | 0 | 642 160 zł | 9307 | 1,4 km |
| Bednarska | 74 m² | 2 | 655 072 zł | 8852 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 9307 zł/m²; to mieszkanie — 9871 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 819 280 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 819 280 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 030 zł/m² z 7970 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 95 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.