Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZZBLPC-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 82,7 m², parter
Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 82,7 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-polesie-82m2-mzn2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-polesie/ob/49497089) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-83m2-trzypokojowe)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 60% wyższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7210 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7144 zł/m²) za 82,7 m² wychodzi ok. 591 000 zł — oferta jest o 61% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.11.2026 (14 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 96 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2750 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 82,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7144 zł/m², czyli ok. 591 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 82,7 m² | 0 | 951 510 zł | 11 500 | — |
| ul. Prezydenta Gabriela Narutowicza | 94 m² | 2 | 695 000 zł | 7394 | 150 m |
| Narutowicza | 98,9 m² | — | 625 000 zł | 6323 | 288 m |
| Narutowicza | 89 m² | — | 699 000 zł | 7854 | 288 m |
| Narutowicza | 70 m² | — | 399 000 zł | 5700 | 288 m |
| Narutowicza | 86,1 m² | — | 599 000 zł | 6957 | 288 m |
| Polesie | 68 m² | 1 | 532 717 zł | 7834 | 512 m |
| Polesie | 68 m² | 1 | 553 473 zł | 8139 | 512 m |
| Śródmieście | 86 m² | — | 595 000 zł | 6919 | 512 m |
| ul. Pomorska | 67,5 m² | 0 | 699 456 zł | 10 370 | 562 m |
| Tramwajowa | 84 m² | 1 | 450 000 zł | 5357 | 596 m |
| Gabriela Narutowicza | 70 m² | 0 | 680 000 zł | 9714 | 634 m |
| ul. Rewolucji 1905 r. | 97 m² | — | 550 000 zł | 5670 | 640 m |
| Uniwersytecka | 94 m² | — | 639 000 zł | 6798 | 672 m |
| ul. Wierzbowa | 75 m² | 2 | 648 000 zł | 8640 | 702 m |
| Tuwima | 87,6 m² | 2 | 470 000 zł | 5367 | 713 m |
Mediana podobnych — 8380 zł/m²; to mieszkanie — 11 500 zł/m² (+37%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 1.11.2026 | Morizon | dodane | 951 510 zł |
| 1.11.2026 | Gratka | dodane | 951 510 zł |
| 1.11.2026 | Gethome | dodane | 951 510 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 037 zł/m² z 7930 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 96 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.