Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R_RXJA-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 82,5 m²
Kossaka, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 82,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 53% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 347 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 204 zł/m²) za 82,5 m² wychodzi ok. 1 007 000 zł — oferta jest o 68% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.11.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4050 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Juliusza Kossaka: 4 ofert sprzedaży (mediana 15 104 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 82,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 67 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 204 zł/m², czyli ok. 1 007 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 82,5 m² | — | 1 690 000 zł | 20 485 | — |
| Józefa Wassowskiego | 97 m² | 0 | 2 449 900 zł | 25 257 | 202 m |
| ul. Henryka Sienkiewicza | 75,6 m² | 3 | 1 249 000 zł | 16 526 | 249 m |
| Jana Matejki | 89,8 m² | — | 1 199 000 zł | 13 347 | 253 m |
| Do Studzienki | 98 m² | 1 | 1 299 000 zł | 13 255 | 264 m |
| ul. Bohaterów Getta Warszawskiego | 67 m² | 0 | 1 200 000 zł | 17 910 | 530 m |
| ul. Bohaterów Getta Warszawskiego | 82 m² | 0 | 1 090 000 zł | 13 293 | 533 m |
| Waryńskiego | 71,4 m² | — | 829 000 zł | 11 604 | 561 m |
| ul. Ludwika Waryńskiego | 82 m² | — | 1 323 000 zł | 16 134 | 561 m |
| ul. Partyzantów | 82 m² | 3 | 799 000 zł | 9744 | 579 m |
| ul. gen. de Gaulle'a | 86,3 m² | 4 | 862 000 zł | 9994 | 668 m |
| Jaśkowa Dolina | 79,5 m² | — | 1 449 000 zł | 18 226 | 689 m |
| Partyzantów | 72,4 m² | 7 | 1 499 000 zł | 20 704 | 698 m |
| ul. Antoniego Lendziona | 71 m² | 3 | 1 049 000 zł | 14 775 | 769 m |
| ul. Mikołaja Kopernika | 76,7 m² | 3 | 1 430 000 zł | 18 644 | 781 m |
| Partyzantów | 69 m² | 7 | 1 515 000 zł | 21 957 | 785 m |
Mediana podobnych — 14 446 zł/m²; to mieszkanie — 20 485 zł/m² (+42%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 10.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 690 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 297 zł/m² z 10 176 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.