Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UFCFHN-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 73 m², piętro 4/4
Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 73 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-73m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 545 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9733 zł/m²) za 73 m² wychodzi ok. 711 000 zł — oferta jest o 38% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.02.2023 (1359 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 73 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 112 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9733 zł/m², czyli ok. 711 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73 m² | 4 | 978 645 zł | 13 406 | — |
| Modlińska | 80,4 m² | — | 1 050 000 zł | 13 060 | 27 m |
| Modlińska | 66 m² | — | 1 249 000 zł | 18 924 | 27 m |
| Modlińska | 66,4 m² | — | 949 000 zł | 14 292 | 27 m |
| Modlińska | 63 m² | — | 859 000 zł | 13 637 | 27 m |
| Modlińska | 68,9 m² | 3 | 1 075 000 zł | 15 609 | 48 m |
| Białołęka | 64 m² | 1 | 910 000 zł | 14 219 | 117 m |
| Białołęka | 85 m² | 1 | 1 200 000 zł | 14 118 | 137 m |
| Beksińskiego | 85,3 m² | — | 1 200 000 zł | 14 076 | 157 m |
| ul. Płużnicka | 66 m² | — | 920 000 zł | 13 939 | 235 m |
| Płużnicka | 66 m² | 4 | 954 000 zł | 14 455 | 237 m |
| ul. Przaśna | 58,7 m² | 3 | 801 801 zł | 13 650 | 395 m |
| Modlińska | 67 m² | 2 | 999 000 zł | 14 910 | 571 m |
| Modlińska | 66 m² | 1 | 900 000 zł | 13 636 | 573 m |
| Myśliborska | 61 m² | 0 | 886 941 zł | 14 540 | 599 m |
| Myśliborska | 64 m² | 0 | 931 172 zł | 14 550 | 599 m |
Mediana podobnych — 14 292 zł/m²; to mieszkanie — 13 406 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 978 645 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 978 645 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 978 645 zł |
| 29.10.2026 | Gethome | zdjęte | 978 645 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 238 zł/m² z 27 015 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.