Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GNSAPF-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 72 m², piętro 7/7
Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
- Piętro
- 7 z 7
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-72m2-m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 65 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 547 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 20 179 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 1 453 000 zł — oferta jest o 18% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.12.2024 (713 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 510 transakcji w 24 miesiące) mediana to 20 179 zł/m², czyli ok. 1 453 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | 7 | 1 195 260 zł | 16 601 | — |
| Zabłocie | 58 m² | — | 931 890 zł | 16 067 | 215 m |
| Zabłocie | 61 m² | 1 | 931 000 zł | 15 262 | 215 m |
| Zabłocie | 76,2 m² | — | 1 850 000 zł | 24 285 | 215 m |
| Zabłocie | 63 m² | 3 | 995 893 zł | 15 808 | 215 m |
| Zabłocie | 59 m² | 2 | 1 190 800 zł | 20 183 | 215 m |
| Ślusarska | 73 m² | 1 | 1 899 999 zł | 26 027 | 232 m |
| Ślusarska | 64,5 m² | — | 1 625 993 zł | 25 198 | 232 m |
| Dekerta | 72,4 m² | — | 1 082 600 zł | 14 945 | 353 m |
| Jana Dekerta | 72 m² | 1 | 1 082 600 zł | 15 036 | 353 m |
| Jana Dekerta | 59 m² | 1 | 976 620 zł | 16 553 | 353 m |
| Jana Dekerta | 58 m² | 2 | 1 295 000 zł | 22 328 | 353 m |
| Jana Dekerta | 73 m² | 1 | 1 082 600 zł | 14 830 | 353 m |
| Dekerta | 58,6 m² | — | 931 890 zł | 15 908 | 353 m |
| Jana Dekerta | 63 m² | 5 | 1 055 275 zł | 16 750 | 353 m |
| ul. Portowa | 63 m² | 3 | 996 000 zł | 15 810 | 419 m |
Mediana podobnych — 20 069 zł/m²; to mieszkanie — 16 601 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 195 260 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 123 zł/m² z 23 163 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.