Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3HCL-0-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 71 m², piętro 3/6
Praga-Północ, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 71 m²
- Piętro
- 3 z 6
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Praga-Północ
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-polnoc/ob/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 998 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 916 zł/m²) za 71 m² wychodzi ok. 1 272 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.09.2026 (58 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 71 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 37 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 916 zł/m², czyli ok. 1 272 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 71 m² | 3 | 1 244 103 zł | 17 523 | — |
| Tadeusza Korsaka | 76 m² | 1 | 1 289 900 zł | 16 972 | 294 m |
| Ząbkowska | 69,2 m² | — | 1 055 000 zł | 15 241 | 351 m |
| ul. Targowa | 60 m² | — | 899 000 zł | 14 983 | 380 m |
| Aleja Tysiąclecia | 59 m² | 9 | 650 000 zł | 11 017 | 436 m |
| Targowa | 61 m² | 6 | 950 000 zł | 15 574 | 442 m |
| Lubelska | 69 m² | 1 | 1 070 000 zł | 15 507 | 447 m |
| Kijowska | 71,4 m² | 4 | 1 341 537 zł | 18 800 | 453 m |
| Kijowska | 71,5 m² | 4 | 1 343 793 zł | 18 800 | 453 m |
| Kijowska | 67,2 m² | 1 | 1 179 509 zł | 17 550 | 453 m |
| Kijowska | 71,4 m² | 5 | 1 355 794 zł | 18 999 | 453 m |
| Kijowska | 71,4 m² | 3 | 1 255 913 zł | 17 600 | 453 m |
| Kijowska | 61,5 m² | 7 | 1 253 929 zł | 20 399 | 453 m |
| Kijowska | 71,4 m² | 6 | 1 370 052 zł | 19 199 | 453 m |
| Kijowska | 75,2 m² | 7 | 1 488 141 zł | 19 800 | 453 m |
| Kijowska | 71,4 m² | 1 | 1 209 659 zł | 16 949 | 453 m |
Mediana podobnych — 24 227 zł/m²; to mieszkanie — 17 523 zł/m² (−28%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 244 103 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 244 103 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 1 244 103 zł |
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 1 244 103 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 276 zł/m² z 27 750 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.