Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MUTTHF-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 71,4 m², parter
ul. Jasna, Siedlce, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 71,4 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 1952
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Siedlce
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-siedlce-jasna-7) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-siedlce-jasna/ob/4) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-ul-jasna-71m2-t) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-oddzielna-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% wyższa od mediany 68 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 564 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 771 zł/m²) za 71,4 m² wychodzi ok. 983 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.08.2026 (82 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 49 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 71,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 22 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 771 zł/m², czyli ok. 983 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 71,4 m² | 0 | 1 199 000 zł | 16 793 | — |
| ul. Wesoła | 80 m² | 2 | 999 000 zł | 12 488 | 59 m |
| ul. Kartuska | 80 m² | — | 949 000 zł | 11 863 | 99 m |
| ul. Zakopiańska | 64,9 m² | 1 | 999 900 zł | 15 414 | 404 m |
| Bystrzycka | 63,4 m² | 2 | 1 250 000 zł | 19 732 | 448 m |
| Zakopiańska | 64,9 m² | — | 1 049 000 zł | 16 171 | 529 m |
| Na Stoku | 64 m² | 1 | 780 000 zł | 12 188 | 591 m |
| ul. Biskupia | 65 m² | 1 | 560 000 zł | 8615 | 596 m |
| Powstańców Warszawskich | 64 m² | — | 1 280 000 zł | 20 000 | 645 m |
| Powstańców Warszawskich | 64,8 m² | — | 1 649 855 zł | 25 469 | 645 m |
| Powstańców Warszawskich | 64 m² | 2 | 1 649 855 zł | 25 779 | 645 m |
| Powstańców Warszawskich | 69,5 m² | — | 1 299 000 zł | 18 699 | 645 m |
| Legnicka | 65 m² | — | 1 649 000 zł | 25 369 | 804 m |
| ul. Jana Kozietulskiego | 74,1 m² | 1 | 1 349 000 zł | 18 205 | 811 m |
| Śródmieście | 59,2 m² | 2 | 1 248 500 zł | 21 100 | 838 m |
| ul. Odrzańska | 68 m² | 2 | 754 000 zł | 11 088 | 859 m |
Mediana podobnych — 16 314 zł/m²; to mieszkanie — 16 793 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 199 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 199 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 199 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 199 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 496 zł/m² z 10 474 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 49 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.