Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Y4SM2P-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 70 m², piętro 3/3
Świętego Marka, Stare Miasto, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 70 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-stare-miasto-swiet) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-stare-miasto-sw) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/270571)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 96 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 364 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 220 zł/m²) za 70 m² wychodzi ok. 1 205 000 zł — oferta jest o 24% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.08.2026 (81 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Świętego Marka: 5 ofert sprzedaży (mediana 21 264 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 70 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 94 transakcje w 24 miesiące) mediana to 17 220 zł/m², czyli ok. 1 205 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 70 m² | 3 | 1 500 000 zł | 21 429 | — |
| Kurczaba, Jana | 60,1 m² | — | 699 000 zł | 11 631 | 67 m |
| Morcinka | 61,2 m² | — | 672 258 zł | 10 990 | 398 m |
| Stare Miasto | 63,7 m² | 0 | 723 000 zł | 11 350 | 398 m |
| Skłodowskiej-Curie | 78,9 m² | — | 1 500 000 zł | 19 016 | 451 m |
| Marii Skłodowskiej-Curie | 78 m² | 3 | 1 500 000 zł | 19 231 | 451 m |
| Stare Miasto | 61,1 m² | 3 | 1 319 000 zł | 21 588 | 453 m |
| ul. Garbarska | 59 m² | — | 1 120 000 zł | 18 983 | 528 m |
| Podwale | 80 m² | 3 | 1 990 500 zł | 24 881 | 548 m |
| ul. Zyblikiewicza | 65,2 m² | 0 | 1 290 000 zł | 19 797 | 573 m |
| Karmelicka | 59,7 m² | — | 1 190 000 zł | 19 943 | 576 m |
| Krupnicza | 80 m² | — | 2 449 000 zł | 30 613 | 629 m |
| Zyblikiewicza | 75 m² | — | 920 000 zł | 12 267 | 643 m |
| Loretańska | 73 m² | 1 | 989 000 zł | 13 548 | 654 m |
| ul. Łobzowska | 66,5 m² | 3 | 1 320 000 zł | 19 850 | 657 m |
| Długa | 61 m² | — | 1 186 750 zł | 19 455 | 669 m |
Mediana podobnych — 19 943 zł/m²; to mieszkanie — 21 429 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 500 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 500 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 500 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 224 zł/m² z 22 203 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.