Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZNEKD8-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 70 m², piętro 2/7
Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 70 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-jarac) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie-jaracza-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% wyższa od mediany 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 958 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7144 zł/m²) za 70 m² wychodzi ok. 500 000 zł — oferta jest o 81% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.11.2026 (3 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,6% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 70 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7144 zł/m², czyli ok. 500 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 70 m² | 2 | 907 369 zł | 12 962 | — |
| Śródmieście | 63 m² | 4 | 833 738 zł | 13 234 | 0 m |
| Śródmieście | 62 m² | 3 | 822 254 zł | 13 262 | 0 m |
| Śródmieście | 69 m² | 2 | 687 555 zł | 9965 | 0 m |
| Śródmieście | 69 m² | 4 | 906 294 zł | 13 135 | 0 m |
| ul. Rewolucji 1905 r. 59B | 64,8 m² | 1 | 670 000 zł | 10 340 | 146 m |
| Narutowicza | 70 m² | — | 399 000 zł | 5700 | 206 m |
| Śródmieście | 82,7 m² | 0 | 951 510 zł | 11 500 | 257 m |
| Tramwajowa | 58,7 m² | 4 | 489 000 zł | 8336 | 362 m |
| Gabriela Narutowicza | 70 m² | 0 | 680 000 zł | 9714 | 442 m |
| Rewolucji 1905 r. | 63 m² | 4 | 669 000 zł | 10 619 | 452 m |
| ul. Wierzbowa | 75 m² | 2 | 648 000 zł | 8640 | 457 m |
| Tramwajowa | 84 m² | 1 | 450 000 zł | 5357 | 513 m |
| Pomorska | 70 m² | 2 | 698 742 zł | 9982 | 522 m |
| Jaracza | 57 m² | 2 | 369 999 zł | 6495 | 525 m |
| Jaracza | 56 m² | — | 260 000 zł | 4643 | 525 m |
Mediana podobnych — 11 400 zł/m²; to mieszkanie — 12 962 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 13.11.2026 | Morizon | dodane | 907 369 zł |
| 13.11.2026 | Gratka | dodane | 907 369 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 049 zł/m² z 7885 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9077 zł/m²; II kw. 2026 — 9647 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.