Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-4QIRWT-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 70 m²
Kromera, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 70 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 953 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 803 zł/m²) za 70 m² wychodzi ok. 826 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.11.2026 (8 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Marcina Kromera: 10 ofert sprzedaży (mediana 12 239 zł/m²), 32 transakcje w rejestrze (mediana 12 066 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 70 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 803 zł/m², czyli ok. 826 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 70 m² | — | 749 900 zł | 10 713 | — |
| Kromera | 66,6 m² | 2 | 799 000 zł | 11 997 | 0 m |
| Toruńska | 62,7 m² | — | 719 000 zł | 11 467 | 93 m |
| Długosza | 66,3 m² | 1 | 749 000 zł | 11 302 | 360 m |
| okolice ul. sołtysowicka | 62 m² | 3 | 743 000 zł | 11 984 | 454 m |
| Przybyszewskiego | 62,1 m² | 2 | 682 000 zł | 10 982 | 567 m |
| Boya-Żeleńskiego | 64,6 m² | 2 | 849 000 zł | 13 151 | 693 m |
| Berenta | 60 m² | — | 699 000 zł | 11 650 | 729 m |
| Berenta | 63 m² | 0 | 679 000 zł | 10 778 | 729 m |
| okolice ul. grudziądzkiej | 70 m² | 3 | 819 000 zł | 11 700 | 771 m |
| okolice ul. Jaracza | 67,5 m² | 1 | 899 000 zł | 13 315 | 818 m |
| okolice ul. Młodnickiego | 69 m² | 2 | 1 150 000 zł | 16 667 | 834 m |
| Czajkowskiego | 62,6 m² | — | 729 000 zł | 11 647 | 871 m |
| Czajkowskiego | 63 m² | — | 680 000 zł | 10 794 | 871 m |
| okolice ul. Damrota | 72,8 m² | 1 | 1 120 000 zł | 15 387 | 1 km |
| okolice ul. Wrocławczyka | 58 m² | 1 | 1 299 000 zł | 22 397 | 1 km |
Mediana podobnych — 15 386 zł/m²; to mieszkanie — 10 713 zł/m² (−30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 7.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 749 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 990 zł/m² z 16 031 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.