Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EAP9EN-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 65 m², piętro 1/10
Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 65 m²
- Piętro
- 1 z 10
- Rok budowy
- 1975
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-65m2-trzypoko)
/media/galactica/aston/ofe_111152587-c0fa6e7e.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 540 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 371 zł/m²) za 65 m² wychodzi ok. 999 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.11.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 65 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 25 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 371 zł/m², czyli ok. 999 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 65 m² | 1 | 1 069 000 zł | 16 446 | — |
| Jana Sebastiana Bacha | 57,9 m² | — | 820 000 zł | 14 162 | 77 m |
| Jana Sebastiana Bacha | 57 m² | 6 | 820 000 zł | 14 386 | 77 m |
| Bacha | 54,2 m² | — | 900 000 zł | 16 605 | 93 m |
| Batuty | 55 m² | 1 | 848 000 zł | 15 418 | 100 m |
| Wałbrzyska | 62 m² | 5 | 1 465 612 zł | 23 639 | 168 m |
| Wałbrzyska | 70 m² | 5 | 1 819 650 zł | 25 995 | 170 m |
| Batuty | 61 m² | 0 | 799 000 zł | 13 098 | 228 m |
| Batuty | 58 m² | 2 | 944 000 zł | 16 276 | 232 m |
| Jana Sebastiana Bacha | 55 m² | 1 | 883 000 zł | 16 055 | 270 m |
| Kmicica | 57 m² | 1 | 930 000 zł | 16 316 | 342 m |
| ul. Sonaty | 61 m² | — | 1 000 000 zł | 16 393 | 435 m |
| ul. Jana Sebastiana Bacha | 63 m² | — | 920 000 zł | 14 603 | 466 m |
| Sonaty | 58 m² | 9 | 859 000 zł | 14 810 | 493 m |
| Wolfganga Amadeusza Mozarta | 57 m² | 9 | 849 000 zł | 14 895 | 594 m |
| Podbipięty | 67 m² | 8 | 1 249 000 zł | 18 642 | 595 m |
Mediana podobnych — 16 393 zł/m²; to mieszkanie — 16 446 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 6.11.2026 | Gethome | dodane | 1 069 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 247 zł/m² z 27 653 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.