Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Z2DR9B-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64 m², piętro 2/7
Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka/ob/494)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 64 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 311 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 205 zł/m²) za 64 m² wychodzi ok. 973 000 zł — oferta jest o 17% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (18 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 205 zł/m², czyli ok. 973 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64 m² | 2 | 811 650 zł | 12 682 | — |
| ul. Marywilska | 58,2 m² | 3 | 599 000 zł | 10 292 | 307 m |
| ul. Marywilska | 65 m² | 1 | 929 000 zł | 14 292 | 320 m |
| ul. Marywilska | 59 m² | 5 | 925 000 zł | 15 678 | 326 m |
| Marywilska | 52 m² | 2 | 899 000 zł | 17 289 | 345 m |
| Marywilska | 56 m² | — | 850 000 zł | 15 179 | 357 m |
| Marywilska | 58 m² | 4 | 790 000 zł | 13 621 | 357 m |
| Marywilska | 57 m² | — | 963 300 zł | 16 900 | 357 m |
| Marywilska | 64,5 m² | — | 720 921 zł | 11 177 | 357 m |
| Marywilska | 54 m² | 3 | 844 000 zł | 15 630 | 357 m |
| Marywilska | 61,1 m² | — | 995 000 zł | 16 285 | 357 m |
| Marywilska | 54,7 m² | — | 844 000 zł | 15 421 | 357 m |
| Marywilska | 53 m² | — | 899 000 zł | 16 969 | 357 m |
| Marywilska | 53,6 m² | — | 900 000 zł | 16 807 | 357 m |
| Marywilska | 74,3 m² | — | 953 800 zł | 12 846 | 357 m |
| Marywilska | 52,7 m² | — | 724 492 zł | 13 758 | 357 m |
Mediana podobnych — 15 019 zł/m²; to mieszkanie — 12 682 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 811 650 zł |
| 28.10.2026 | Morizon | dodane | 811 650 zł |
| 28.10.2026 | Gratka | dodane | 811 650 zł |
| 13.11.2026 | Gethome | zdjęte | 811 650 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 206 zł/m² z 27 488 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.