Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VBSEB3-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 63,5 m²
Piastowska, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 63,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-morzem/2699765)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 952 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 815 zł/m²) za 63,5 m² wychodzi ok. 877 000 zł — oferta jest o 36% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Cena spadła o −4% (było 1 239 000 zł), 2.11.2026.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Piastowska: 43 ofert sprzedaży (mediana 15 235 zł/m²), 59 transakcji w rejestrze (mediana 13 152 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 69 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 815 zł/m², czyli ok. 877 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63,5 m² | — | 1 190 000 zł | 18 740 | — |
| Piastowska | 54 m² | — | 769 000 zł | 14 241 | 0 m |
| Piastowska | 73 m² | 0 | 1 800 000 zł | 24 658 | 0 m |
| ul. Prezydenta Lecha Kaczyńskiego | 54 m² | 0 | 850 000 zł | 15 741 | 251 m |
| ul. Prezydenta Lecha Kaczyńskiego | 54 m² | 0 | 839 999 zł | 15 556 | 251 m |
| Jagiellońska | 63 m² | — | 1 685 000 zł | 26 746 | 380 m |
| Jagiellońska | 62 m² | 7 | 1 810 000 zł | 29 194 | 395 m |
| Jagiellońska | 66 m² | 11 | 2 000 000 zł | 30 303 | 405 m |
| Prezydenta Lecha Kaczyńskiego | 54 m² | — | 710 000 zł | 13 148 | 505 m |
| Chłopska | 76 m² | 5 | 1 630 000 zł | 21 447 | 588 m |
| Prezydenta Lecha Kaczyńskiego | 59 m² | 7 | 1 560 000 zł | 26 441 | 598 m |
| Kaczyńskiego | 54 m² | — | 690 000 zł | 12 778 | 613 m |
| Kaczyńskiego | 53,9 m² | — | 1 450 000 zł | 26 927 | 613 m |
| Prezydenta Lecha Kaczyńskiego | 54 m² | 1 | 699 000 zł | 12 944 | 613 m |
| Prezydenta Lecha Kaczyńskiego | 59 m² | 6 | 1 449 000 zł | 24 559 | 613 m |
| Kaczyńskiego | 62,2 m² | — | 1 560 000 zł | 25 089 | 613 m |
Mediana podobnych — 21 447 zł/m²; to mieszkanie — 18 740 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 239 000 zł |
| 2.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 1 190 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 291 zł/m² z 10 232 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.