Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CJ-VZB-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 63 m², piętro 3/4
Chełmińskie Przedmieście, Toruń
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 63 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 1990
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Chełmińskie Przedmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-torun-chelminskie-prze) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-torun-chelminskie-przedmi) · Nieruchomości-online (torun.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalnym)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% niższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9868 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8329 zł/m²) za 63 m² wychodzi ok. 525 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.09.2026 (55 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 65 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8329 zł/m², czyli ok. 525 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63 m² | 3 | 507 000 zł | 8048 | — |
| Wodociągowa | 64,9 m² | 2 | 780 000 zł | 12 028 | 128 m |
| Stanisława Małachowskiego | 55,1 m² | 4 | 459 000 zł | 8330 | 351 m |
| Chełmińskie Przedmieście | 63 m² | 0 | 570 000 zł | 9048 | 383 m |
| ul. Stanisława Małachowskiego | 55 m² | — | 549 000 zł | 9982 | 385 m |
| Małachowskiego | 57,3 m² | 4 | 595 000 zł | 10 389 | 385 m |
| Szosa Chełmińska | 67,9 m² | — | 669 000 zł | 9853 | 438 m |
| Chemińskie przedmieście | 65,5 m² | 2 | 599 000 zł | 9146 | 454 m |
| ul. Hugona Kołłątaja | 68 m² | — | 599 000 zł | 8809 | 495 m |
| Boboli | 64,1 m² | — | 470 000 zł | 7328 | 513 m |
| Boboli | 64 m² | — | 460 000 zł | 7184 | 513 m |
| ul. Hugona Kołłątaja | 55,7 m² | 1 | 580 000 zł | 10 417 | 516 m |
| Chełmińskie Przedmieście | 55 m² | 1 | 580 000 zł | 10 546 | 516 m |
| Hugona Kołłątaja | 58,5 m² | 2 | 569 000 zł | 9728 | 584 m |
| Centrum | 52 m² | 0 | 597 885 zł | 11 500 | 603 m |
| Józefa | 60,9 m² | — | 669 000 zł | 10 994 | 616 m |
Mediana podobnych — 9649 zł/m²; to mieszkanie — 8048 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 507 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 507 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 507 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 700 zł/m² z 2178 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.