Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HIOTSS-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 61,1 m², piętro 3
Stare Miasto, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 61,1 m²
- Piętro
- 3
- Rok budowy
- 1933
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-61m2-trzypokojo) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-stare-miasto/ob/49) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-stare-miasto-61)
/media/esti/nest/116428847-100fd0cf.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 97 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 084 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 257 zł/m²) za 61,1 m² wychodzi ok. 1 054 000 zł — oferta jest o 25% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.10.2026 (37 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 97 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gethome, Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,6% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 93 transakcje w 24 miesiące) mediana to 17 257 zł/m², czyli ok. 1 054 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61,1 m² | 3 | 1 319 000 zł | 21 588 | — |
| ul. Garbarska | 59 m² | — | 1 120 000 zł | 18 983 | 199 m |
| Łobzowska | 67 m² | 1 | 1 547 000 zł | 23 090 | 246 m |
| Łobzowska | 66 m² | 3 | 1 320 000 zł | 20 000 | 246 m |
| Sławkowska | 70 m² | 2 | 1 500 000 zł | 21 429 | 334 m |
| Długa | 61 m² | 4 | 1 186 750 zł | 19 455 | 361 m |
| Długa | 52 m² | 4 | 1 206 225 zł | 23 197 | 361 m |
| Długa | 50,5 m² | 5 | 1 212 000 zł | 24 000 | 361 m |
| Karmelicka | 59,7 m² | 3 | 1 190 000 zł | 19 943 | 367 m |
| Krowoderska | 54,5 m² | — | 1 308 240 zł | 24 000 | 367 m |
| Krowoderska | 54 m² | 5 | 1 308 240 zł | 24 227 | 367 m |
| Krowoderska | 62 m² | 5 | 1 488 960 zł | 24 000 | 367 m |
| Krowoderska | 68 m² | 6 | 1 001 470 zł | 14 728 | 367 m |
| Krowoderska | 62 m² | — | 1 390 000 zł | 22 419 | 367 m |
| Krowoderska | 54 m² | 4 | 1 318 320 zł | 24 413 | 367 m |
| Krowoderska | 54,9 m² | — | 1 318 320 zł | 24 000 | 367 m |
Mediana podobnych — 20 926 zł/m²; to mieszkanie — 21 588 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 319 000 zł |
| 3.11.2026 | Gratka | dodane | 1 319 000 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 1 319 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 176 zł/m² z 22 937 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 97 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.