Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WQZPVC-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 61 m², piętro 4/4
Nowe Miasto, Białystok
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 61 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 1988
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Nowe Miasto
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-nowe-miasto-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-nowe-miasto/ob/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% niższa od mediany 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8849 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 9249 zł/m²) za 61 m² wychodzi ok. 564 000 zł — oferta jest o 26% niżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.10.2026 (32 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9893 zł/m² z 4174 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 776 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9249 zł/m², czyli ok. 564 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61 m² | 4 | 419 000 zł | 6869 | — |
| Nowe Miasto | 63,5 m² | 0 | 475 000 zł | 7480 | 698 m |
| Zielone Wzgórza | 61 m² | 4 | 425 000 zł | 6967 | 777 m |
| Zielone Wzgórza | 58 m² | 0 | 540 000 zł | 9310 | 781 m |
| Rumiankowa | 52,3 m² | — | 519 999 zł | 9943 | 804 m |
| ul. Transportowa | 52 m² | — | 659 000 zł | 12 673 | 809 m |
| ul. Transportowa | 56 m² | — | 682 000 zł | 12 179 | 809 m |
| ul. Transportowa | 57 m² | — | 780 000 zł | 13 684 | 809 m |
| Rumiankowa | 58,9 m² | — | 510 000 zł | 8659 | 867 m |
| Legionowa | 63 m² | 3 | 539 000 zł | 8556 | 873 m |
| Zielone Wzgórza | 69 m² | 3 | 429 000 zł | 6217 | 875 m |
| Transportowa | 54 m² | 7 | 750 000 zł | 13 889 | 917 m |
| Lniana | 63 m² | — | 415 000 zł | 6587 | 953 m |
| Różana | 62,9 m² | — | 479 000 zł | 7615 | 992 m |
| ul. Pogodna | 57 m² | — | 690 000 zł | 12 105 | 1 km |
| Kazimierza Pułaskiego | 56 m² | 1 | 549 900 zł | 9820 | 1 km |
Mediana podobnych — 8849 zł/m²; to mieszkanie — 6869 zł/m² (−22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 419 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 419 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9893 zł/m² (4174 transakcje); połowa transakcji między 8589 zł/m² a 11 085 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9736 zł/m², pierwotny 10 076 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9979 zł/m² z 2182 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 005 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.