Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KGPLZD-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60,4 m², piętro 3/4
Podgórze Duchackie, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60,4 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze Duchackie
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-60m2-trzypokojo)
/media/imo/biuropodgorska/biuropodgorska_ms_321_1-6d5a37db.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 523 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 570 zł/m²) za 60,4 m² wychodzi ok. 820 000 zł — oferta jest o 15% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.07.2026 (116 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Cena spadła o −5% (było 735 000 zł), 1.11.2026.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 570 zł/m², czyli ok. 820 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60,4 m² | 3 | 700 000 zł | 11 589 | — |
| ul. Łużycka | 55,7 m² | 3 | 670 000 zł | 12 029 | 59 m |
| Marcowa | 72 m² | 6 | 1 206 408 zł | 16 756 | 198 m |
| Marcowa | 63 m² | 2 | 956 585 zł | 15 184 | 198 m |
| Marcowa | 55 m² | 2 | 827 546 zł | 15 046 | 198 m |
| Marcowa | 62 m² | 1 | 1 050 597 zł | 16 945 | 198 m |
| Marcowa | 70 m² | 5 | 1 185 873 zł | 16 941 | 198 m |
| Marcowa | 65 m² | 4 | 1 045 760 zł | 16 089 | 198 m |
| Marcowa | 61 m² | 2 | 946 638 zł | 15 519 | 198 m |
| Marcowa | 55 m² | 4 | 839 711 zł | 15 268 | 198 m |
| Marcowa | 63 m² | 3 | 961 096 zł | 15 256 | 198 m |
| Marcowa | 57 m² | 3 | 892 164 zł | 15 652 | 198 m |
| Marcowa | 55 m² | 5 | 899 990 zł | 16 364 | 198 m |
| Marcowa | 61 m² | 4 | 963 144 zł | 15 789 | 198 m |
| Marcowa | 61 m² | 3 | 956 970 zł | 15 688 | 198 m |
| Marcowa | 57 m² | 2 | 886 600 zł | 15 554 | 198 m |
Mediana podobnych — 15 166 zł/m²; to mieszkanie — 11 589 zł/m² (−24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 735 000 zł |
| 1.11.2026 | Gethome | zmiana ceny | 700 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 134 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.