Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XS6SDP-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60 m², parter
Piecki-Migowo, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Piecki-Migowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-piecki-migowo-6) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-piecki-migowo/ob/4)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 702 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 031 zł/m²) za 60 m² wychodzi ok. 842 000 zł — oferta jest o 0% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.09.2026 (68 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 51 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 117 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 031 zł/m², czyli ok. 842 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60 m² | 0 | 843 773 zł | 14 063 | — |
| ul. Myśliwska | 58,6 m² | 4 | 1 050 000 zł | 17 924 | 204 m |
| ul. Bulońska | 59,3 m² | 4 | 770 000 zł | 12 985 | 277 m |
| Myśliwska | 67 m² | 0 | 899 000 zł | 13 418 | 281 m |
| Myśliwska | 52 m² | 0 | 899 000 zł | 17 289 | 281 m |
| Myśliwska | 67 m² | 0 | 960 000 zł | 14 328 | 281 m |
| Myśliwska | 69 m² | — | 1 079 000 zł | 15 638 | 281 m |
| Myśliwska | 65,1 m² | — | 790 000 zł | 12 133 | 281 m |
| Myśliwska | 67 m² | 0 | 985 000 zł | 14 702 | 281 m |
| Myśliwska | 59 m² | 4 | 1 050 000 zł | 17 797 | 281 m |
| Myśliwska | 67,5 m² | — | 960 000 zł | 14 222 | 281 m |
| Myśliwska | 66 m² | 3 | 969 000 zł | 14 682 | 281 m |
| Powstania Styczniowego | 70,8 m² | — | 875 000 zł | 12 359 | 343 m |
| ul. Bulońska | 60 m² | 0 | 842 000 zł | 14 033 | 347 m |
| ul. Królewskie Wzgórze | 70 m² | 0 | 969 000 zł | 13 843 | 379 m |
| ul. Budapesztańska | 64,9 m² | 3 | 990 000 zł | 15 254 | 413 m |
Mediana podobnych — 14 810 zł/m²; to mieszkanie — 14 063 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 843 773 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 843 773 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 432 zł/m² z 10 390 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 51 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.