Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QXS-9E-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60 m², piętro 4
Centrum, Białystok
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 1980
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bialystok-60m2-trzypok) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-centrum-60m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-centrum/ob/4619)
/media/esti/em5/101507117-b36b54d2.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9458 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9329 zł/m²) za 60 m² wychodzi ok. 560 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.02.2026 (261 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 20 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gethome, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9893 zł/m² z 4174 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 402 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9329 zł/m², czyli ok. 560 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60 m² | 4 | 625 000 zł | 10 417 | — |
| ul. Żabia | 60 m² | 0 | 450 000 zł | 7500 | 38 m |
| Żabia | 59,7 m² | — | 470 000 zł | 7875 | 98 m |
| ul. Żabia | 59 m² | — | 690 000 zł | 11 695 | 98 m |
| ul. Żabia | 64,7 m² | 5 | 575 000 zł | 8887 | 99 m |
| Centrum | 51,6 m² | 2 | 735 158 zł | 14 250 | 107 m |
| Centrum | 51,6 m² | 3 | 740 317 zł | 14 350 | 107 m |
| Centrum | 72 m² | 3 | 749 000 zł | 10 403 | 140 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 62,1 m² | 1 | 539 000 zł | 8681 | 153 m |
| ul. Ludwika Waryńskiego 29 | 61 m² | — | 382 000 zł | 6262 | 183 m |
| al. Józefa Piłsudskiego | 52 m² | 3 | 409 000 zł | 7865 | 203 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 65,2 m² | — | 449 000 zł | 6887 | 203 m |
| al. Józefa Piłsudskiego | 72 m² | — | 579 000 zł | 8042 | 203 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 68 m² | 4 | 529 000 zł | 7779 | 240 m |
| Proletariacka | 53 m² | 1 | 585 000 zł | 11 038 | 274 m |
| Proletariacka | 53,3 m² | — | 585 000 zł | 10 984 | 300 m |
Mediana podobnych — 9804 zł/m²; to mieszkanie — 10 417 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 625 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 625 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 625 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9893 zł/m² (4174 transakcje); połowa transakcji między 8589 zł/m² a 11 085 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9736 zł/m², pierwotny 10 076 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9972 zł/m² z 2213 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 20 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 005 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.