Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WENYJY-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m², piętro 2/4
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4891) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-59m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 569 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 140 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 834 000 zł — oferta jest o 20% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.09.2026 (66 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 209 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 140 zł/m², czyli ok. 834 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 2 | 663 036 zł | 11 238 | — |
| Fabryczna | 55 m² | 1 | 692 100 zł | 12 584 | 0 m |
| Fabryczna | 62 m² | 1 | 765 605 zł | 12 349 | 0 m |
| Fabryczna | 54 m² | 3 | 698 743 zł | 12 940 | 0 m |
| okolice ul. Kiemliczów | 64 m² | 1 | 768 000 zł | 12 000 | 0 m |
| Fabryczna | 64 m² | 1 | 729 000 zł | 11 391 | 0 m |
| okolice ul.żernickiej | 53 m² | 2 | 689 000 zł | 13 000 | 0 m |
| Ernsta Maya | 57 m² | 2 | 740 200 zł | 12 986 | 132 m |
| Ernsta Maya | 58 m² | 2 | 713 200 zł | 12 297 | 132 m |
| Ernsta Maya | 60 m² | 1 | 755 500 zł | 12 592 | 132 m |
| Ernsta Maya | 61 m² | 2 | 729 700 zł | 11 962 | 132 m |
| Ernsta Maya | 53 m² | 0 | 665 700 zł | 12 560 | 132 m |
| Ernsta Maya | 63 m² | 0 | 745 000 zł | 11 825 | 132 m |
| Ernsta Maya | 58 m² | 2 | 745 200 zł | 12 848 | 132 m |
| Ernsta Maya | 55 m² | 1 | 674 900 zł | 12 271 | 132 m |
| Ernsta Maya | 50 m² | 3 | 646 500 zł | 12 930 | 132 m |
Mediana podobnych — 12 560 zł/m²; to mieszkanie — 11 238 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 663 036 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 663 036 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 980 zł/m² z 16 630 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.