Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RKM17I-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58 m², piętro 6/7
Praga-Południe, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58 m²
- Piętro
- 6 z 7
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Praga-Południe
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% wyższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 051 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 014 zł/m²) za 58 m² wychodzi ok. 987 000 zł — oferta jest o 20% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.11.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 85 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 014 zł/m², czyli ok. 987 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58 m² | 6 | 1 183 200 zł | 20 400 | — |
| Kompasowa | 60 m² | 1 | 869 000 zł | 14 483 | 55 m |
| Jana Nowaka-Jeziorańskiego | 57 m² | 6 | 1 150 000 zł | 20 175 | 141 m |
| ul. Poligonowa | 64 m² | — | 1 250 000 zł | 19 531 | 151 m |
| ul. Międzyborska | 63 m² | 3 | 1 320 000 zł | 20 952 | 151 m |
| Franciszka Żymirskiego | 56 m² | 1 | 860 000 zł | 15 357 | 237 m |
| Międzyborska | 63 m² | 3 | 1 220 000 zł | 19 365 | 238 m |
| ul. Międzyborska | 66 m² | — | 1 220 000 zł | 18 485 | 238 m |
| Międzyborska | 62,2 m² | 3 | 1 220 000 zł | 19 608 | 244 m |
| Grzegorza Przemyka | 58 m² | 3 | 949 000 zł | 16 362 | 335 m |
| Praga-Południe | 63 m² | 9 | 1 145 000 zł | 18 175 | 389 m |
| Opinogórska | 49 m² | -1 | 759 000 zł | 15 490 | 414 m |
| Opinogórska | 58 m² | 5 | 730 000 zł | 12 586 | 444 m |
| Jana Nowaka-Jeziorańskiego | 58 m² | 4 | 1 200 000 zł | 20 690 | 446 m |
| ul. gen. Romana Abrahama | 56 m² | — | 749 000 zł | 13 375 | 452 m |
| Praga-Południe | 63 m² | 3 | 988 000 zł | 15 683 | 463 m |
Mediana podobnych — 15 184 zł/m²; to mieszkanie — 20 400 zł/m² (+34%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 1 183 200 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 238 zł/m² z 27 015 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.