Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-21UI1_-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58 m², parter
Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58 m²
- Piętro
- parter z 5
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-58m2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% niższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 652 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 222 zł/m²) za 58 m² wychodzi ok. 999 000 zł — oferta jest o 16% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.10.2024 (747 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 61 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 222 zł/m², czyli ok. 999 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58 m² | 0 | 839 690 zł | 14 477 | — |
| Mokotów | 59 m² | 5 | 891 170 zł | 15 105 | 0 m |
| Mokotów | 50 m² | 4 | 789 629 zł | 15 793 | 0 m |
| Aleja Niepodległości | 57 m² | 5 | 1 099 000 zł | 19 281 | 68 m |
| al. Aleja Niepodległości | 61,8 m² | 4 | 1 269 900 zł | 20 562 | 144 m |
| Racławicka | 62,5 m² | — | 940 000 zł | 15 040 | 255 m |
| Racławicka | 48,3 m² | — | 950 000 zł | 19 653 | 255 m |
| Aleja Niepodległości | 56,6 m² | — | 1 030 000 zł | 18 198 | 299 m |
| Aleja Niepodległości | 57,7 m² | — | 1 099 000 zł | 19 044 | 299 m |
| Aleja Niepodległości | 57,7 m² | — | 1 150 000 zł | 19 931 | 299 m |
| Aleja Niepodległości | 55 m² | 0 | 820 000 zł | 14 909 | 299 m |
| Racławicka | 48 m² | 5 | 950 000 zł | 19 792 | 300 m |
| ul. Wiktorska | 50 m² | — | 980 000 zł | 19 600 | 383 m |
| Kazimierzowska | 56 m² | 2 | 1 500 000 zł | 26 786 | 470 m |
| Łowicka | 50 m² | 4 | 950 000 zł | 19 000 | 563 m |
| Jarosława Dąbrowskiego | 56,2 m² | — | 1 348 000 zł | 23 986 | 566 m |
Mediana podobnych — 23 455 zł/m²; to mieszkanie — 14 477 zł/m² (−38%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 839 690 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 238 zł/m² z 27 015 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.