Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UDX0DR-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56 m²
Junacka, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
- Rok budowy
- 1920
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdansk-orunia-dolna-ul-junacka-3-po)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% niższa od mediany 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 170 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8858 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 496 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (16 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 51 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Nieruchomości-online, Adresowo), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −11% (było 650 000 zł), 11.11.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 8Ulica Junacka: 2 ofert sprzedaży (mediana 10 170 zł/m²).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 41 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8858 zł/m², czyli ok. 496 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | — | 580 000 zł | 10 357 | — |
| Żuławska | 56 m² | 3 | 669 000 zł | 11 946 | 149 m |
| ul. Grabowa | 63 m² | — | 660 000 zł | 10 476 | 225 m |
| ul. Turkusowa | 52 m² | — | 577 000 zł | 11 096 | 377 m |
| Trakt Świętego Wojciecha | 66 m² | 2 | 664 000 zł | 10 061 | 568 m |
| Platynowa | 62 m² | 1 | 858 268 zł | 13 843 | 848 m |
| Platynowa | 62 m² | 1 | 894 869 zł | 14 433 | 848 m |
| Platynowa | 62,5 m² | — | 782 700 zł | 12 517 | 848 m |
| Platynowa | 62,5 m² | — | 791 351 zł | 12 658 | 848 m |
| Równa | 59 m² | — | 640 000 zł | 10 857 | 850 m |
| Perłowa | 52 m² | 6 | 539 000 zł | 10 365 | 892 m |
| Hoene | 57,1 m² | — | 839 900 zł | 14 709 | 900 m |
| Emilii Hoene | 63 m² | 2 | 559 000 zł | 8873 | 900 m |
| ul. Krzemowa | 55 m² | 3 | 670 000 zł | 12 182 | 933 m |
| ul. Koralowa | 47,1 m² | 5 | 539 000 zł | 11 444 | 935 m |
| ul. bpa Konstantyna Dominika | 61,1 m² | 4 | 699 000 zł | 11 437 | 940 m |
Mediana podobnych — 12 658 zł/m²; to mieszkanie — 10 357 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 650 000 zł |
| 11.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 580 000 zł |
| 12.11.2026 | Adresowo | dodane | 580 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 432 zł/m² z 10 390 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 51 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.