Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XFFITU-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 54 m², piętro 4/5
Potulicka, Centrum, Szczecin
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Piętro
- 4 z 5
- Rok budowy
- 1975
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-szczecin-nowe-miasto-p) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-szczecin-nowe-miasto-potu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 245 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 369 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8686 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 469 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.09.2026 (48 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 21 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −2% (było 599 000 zł), 4.11.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 8Ulica Potulicka: 18 ofert sprzedaży (mediana 11 522 zł/m²), 76 transakcji w rejestrze (mediana 11 354 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 360 zł/m² z 4081 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 47 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8686 zł/m², czyli ok. 469 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | 4 | 589 000 zł | 10 907 | — |
| Kusocińskiego | 60,5 m² | — | 940 000 zł | 15 540 | 357 m |
| 3 Maja | 56,1 m² | — | 649 000 zł | 11 569 | 377 m |
| Potulicka | 61,1 m² | — | 549 000 zł | 8988 | 405 m |
| Potulicka | 54,6 m² | — | 589 000 zł | 10 797 | 405 m |
| Potulicka | 56 m² | — | 719 000 zł | 12 844 | 405 m |
| Potulicka | 51 m² | 0 | 619 000 zł | 12 137 | 481 m |
| Gabriela Narutowicza | 48,1 m² | — | 476 640 zł | 9909 | 503 m |
| Stefana Lewandowskiego | 58 m² | 3 | 768 000 zł | 13 241 | 563 m |
| ul. Langiewicza | 62,8 m² | 4 | 529 000 zł | 8424 | 567 m |
| Bulwar Elbląski | 52,3 m² | — | 859 600 zł | 16 430 | 606 m |
| bulw. Elbląski | 59 m² | — | 1 180 000 zł | 20 000 | 677 m |
| Stefana Lewandowskiego | 60,2 m² | 3 | 799 000 zł | 13 264 | 752 m |
| Maklerska | 58,5 m² | 7 | 1 145 000 zł | 19 586 | 766 m |
| pl. Brama Portowa | 54 m² | — | 570 000 zł | 10 556 | 773 m |
| Heyki | 48 m² | — | 769 900 zł | 16 040 | 793 m |
Mediana podobnych — 14 575 zł/m²; to mieszkanie — 10 907 zł/m² (−25%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 589 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 589 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 589 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 589 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 599 000 zł |
| 28.10.2026 | Gratka | zdjęte | 589 000 zł |
| 28.10.2026 | Morizon | zdjęte | 589 000 zł |
| 4.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 589 000 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 589 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 360 zł/m² (4081 transakcji); połowa transakcji między 8454 zł/m² a 12 244 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9442 zł/m², pierwotny 12 044 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 497 zł/m² z 3035 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 21 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.