Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OMFFLF-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 54 m², piętro 7/10
Kamienna Góra, Gdynia
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Piętro
- 7 z 10
- Rok budowy
- 1970
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Kamienna Góra
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-kamienna-gora-b) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-kamienna-gora-bema) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% niższa od mediany 173 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 880 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 815 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 746 000 zł — oferta jest o 6% niżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.10.2026 (27 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 76 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 66 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 815 zł/m², czyli ok. 746 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | 7 | 699 000 zł | 12 944 | — |
| ul. Józefa Bema | 54,1 m² | 2 | 770 000 zł | 14 233 | 45 m |
| Bema | 47 m² | — | 739 000 zł | 15 713 | 62 m |
| Bema | 63,5 m² | — | 827 000 zł | 13 024 | 62 m |
| Bema | 54 m² | — | 775 000 zł | 14 352 | 62 m |
| ul. Ignacego Krasickiego | 50 m² | — | 890 000 zł | 17 800 | 141 m |
| Świętojańska | 52 m² | — | 858 000 zł | 16 500 | 159 m |
| Żołnierzy I Armii Wojska Polskiego | 62,9 m² | 4 | 1 065 000 zł | 16 940 | 204 m |
| ul. Romualda Traugutta | 54 m² | — | 835 000 zł | 15 463 | 212 m |
| Wzgórze Świętego Maksymiliana | 48 m² | — | 619 000 zł | 12 896 | 219 m |
| Krasickiego | 53,9 m² | — | 870 000 zł | 16 141 | 223 m |
| Ignacego Krasickiego | 57 m² | 2 | 1 159 000 zł | 20 333 | 223 m |
| Ignacego Krasickiego | 53 m² | 3 | 870 000 zł | 16 415 | 223 m |
| ul. Ignacego Krasickiego | 55 m² | — | 899 000 zł | 16 346 | 224 m |
| Partyzantów | 49 m² | 3 | 725 000 zł | 14 796 | 299 m |
| Partyzantów | 48,8 m² | — | 660 000 zł | 13 525 | 320 m |
Mediana podobnych — 18 741 zł/m²; to mieszkanie — 12 944 zł/m² (−31%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 699 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 859 zł/m² z 3769 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 76 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.