Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_WTVVR-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 53 m², piętro 3/3
Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 53 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka/ob/494) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-53m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 100 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 030 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 850 000 zł — oferta jest o 16% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.10.2026 (41 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 542 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 030 zł/m², czyli ok. 850 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53 m² | 3 | 711 284 zł | 13 421 | — |
| Pawła Włodkowica | 50 m² | 3 | 659 000 zł | 13 180 | 24 m |
| ul. Pawła Włodkowica 9D | 59,2 m² | 3 | 757 458 zł | 12 806 | 33 m |
| Pawła Włodkowica | 56 m² | 1 | 728 400 zł | 13 007 | 143 m |
| Włodkowica | 53,5 m² | — | 711 284 zł | 13 300 | 143 m |
| Białołęka | 54 m² | 3 | 660 000 zł | 12 222 | 162 m |
| Białołęka | 57 m² | 1 | 680 000 zł | 11 930 | 162 m |
| Białołęka | 60 m² | 3 | 710 000 zł | 11 833 | 162 m |
| Białołęka | 56 m² | 1 | 728 467 zł | 13 008 | 232 m |
| Białołęka | 56 m² | 0 | 753 498 zł | 13 455 | 232 m |
| Białołęka | 57 m² | 0 | 763 313 zł | 13 392 | 232 m |
| Białołęka | 58 m² | 2 | 758 290 zł | 13 074 | 232 m |
| Białołęka | 56 m² | 2 | 739 674 zł | 13 209 | 232 m |
| Białołęka | 56 m² | 3 | 748 235 zł | 13 361 | 232 m |
| Białołęka | 47 m² | 0 | 678 679 zł | 14 440 | 232 m |
| Białołęka | 54 m² | 2 | 735 636 zł | 13 623 | 232 m |
Mediana podobnych — 13 392 zł/m²; to mieszkanie — 13 421 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 711 284 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 711 284 zł |
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 711 284 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 288 zł/m² z 27 569 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.