Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RROR8R-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 53 m², parter
Łopuszańska, Włochy, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 53 m²
- Piętro
- parter z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Włochy
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wlochy-lopuszans)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 607 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 559 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 984 000 zł — oferta jest o 15% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.10.2026 (45 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Łopuszańska: 261 ofert sprzedaży (mediana 17 600 zł/m²), 40 transakcji w rejestrze (mediana 18 559 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 330 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 559 zł/m², czyli ok. 984 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53 m² | 0 | 840 000 zł | 15 849 | — |
| Łopuszańska | 55 m² | 0 | 856 000 zł | 15 564 | 0 m |
| Łopuszańska | 61,8 m² | — | 949 630 zł | 15 366 | 0 m |
| Łopuszańska | 51,9 m² | — | 923 216 zł | 17 802 | 0 m |
| Łopuszańska | 63,2 m² | — | 1 002 000 zł | 15 844 | 0 m |
| Łopuszańska | 52 m² | 6 | 821 644 zł | 15 801 | 0 m |
| Łopuszańska | 52,6 m² | — | 821 644 zł | 15 609 | 0 m |
| Łopuszańska | 51,3 m² | — | 939 000 zł | 18 304 | 0 m |
| Łopuszańska | 56 m² | 4 | 936 685 zł | 16 727 | 0 m |
| Łopuszańska | 61 m² | 0 | 949 630 zł | 15 568 | 0 m |
| Łopuszańska | 56,8 m² | — | 918 000 zł | 16 173 | 0 m |
| Łopuszańska | 57 m² | 3 | 935 456 zł | 16 400 | 0 m |
| Łopuszańska | 58 m² | — | 1 079 000 zł | 18 603 | 86 m |
| ul. Przedpole 9 | 62 m² | 4 | 948 600 zł | 15 300 | 167 m |
| Ochota | 50 m² | 3 | 850 425 zł | 17 009 | 197 m |
| Włochy | 56,8 m² | 4 | 936 685 zł | 16 488 | 207 m |
Mediana podobnych — 16 804 zł/m²; to mieszkanie — 15 849 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 840 000 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 840 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 249 zł/m² z 27 629 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.