Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NBGVLN-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 53 m², piętro 2/4
Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 53 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rok budowy
- 1980
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty/ob/49610159) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-53m2-mzn20)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8500 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8080 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 428 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.05.2026 (185 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 95 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −3% (było 399 999 zł).
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2450 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,6% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 18 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8080 zł/m², czyli ok. 428 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53 m² | 2 | 389 000 zł | 7340 | — |
| ul. 11 Listopada | 53 m² | 4 | 370 000 zł | 6985 | 528 m |
| ul. 11 Listopada | 52 m² | 4 | 370 000 zł | 7115 | 528 m |
| Okoniowa | 58 m² | 6 | 765 000 zł | 13 190 | 576 m |
| Herlinga-Grudzińskiego | 62 m² | — | 699 000 zł | 11 274 | 603 m |
| ul. 11 Listopada | 52 m² | — | 429 000 zł | 8250 | 670 m |
| Okoniowa | 59 m² | — | 815 000 zł | 13 814 | 684 m |
| Bałuty | 56,5 m² | 4 | 479 900 zł | 8498 | 839 m |
| 11 Listopada | 53 m² | 4 | 512 000 zł | 9666 | 849 m |
| Świtezianki | 59 m² | 7 | 799 000 zł | 13 542 | 858 m |
| Świtezianki | 63 m² | 3 | 499 000 zł | 7921 | 889 m |
| 11 Listopada | 53 m² | 4 | 369 000 zł | 6962 | 905 m |
| ul. Nastrojowa | 57,1 m² | 4 | 370 000 zł | 6481 | 984 m |
| Liściasta | 59 m² | 4 | 590 000 zł | 10 000 | 1,1 km |
| Wodnika | 62 m² | — | 569 000 zł | 9177 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 9177 zł/m²; to mieszkanie — 7340 zł/m² (−20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 399 999 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 399 999 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 399 999 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 399 999 zł |
| 10.11.2026 | Gratka | dodane | 389 000 zł |
| 10.11.2026 | Morizon | dodane | 389 000 zł |
| 11.11.2026 | Domiporta | zdjęte | 399 999 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 030 zł/m² z 7970 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 95 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.