Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-0RI5CV-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 52 m², piętro 1/10
Brynów, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 52 m²
- Piętro
- 1 z 10
- Rok budowy
- 1970
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Brynów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-brynow-52m2-m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-brynow/ob/491213)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 45% niższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 957 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 346 zł/m²) za 52 m² wychodzi ok. 538 000 zł — oferta jest o 37% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.09.2026 (45 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2680 zł miesięcznie — przy tej cenie to 9,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 66 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 346 zł/m², czyli ok. 538 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52 m² | 1 | 339 000 zł | 6519 | — |
| Ligocka | 45 m² | 0 | 550 550 zł | 12 234 | 286 m |
| Ligocka | 48 m² | 3 | 479 000 zł | 9979 | 382 m |
| ul. Ostrawska | 47 m² | — | 636 000 zł | 13 532 | 437 m |
| Kłodnicka | 48 m² | 3 | 463 000 zł | 9646 | 508 m |
| Orkana | 53,2 m² | — | 560 000 zł | 10 520 | 585 m |
| ul. Władysława Orkana | 47 m² | — | 493 500 zł | 10 500 | 585 m |
| Orkana | 59 m² | — | 489 999 zł | 8305 | 585 m |
| Ligocka | 45,8 m² | — | 501 968 zł | 10 960 | 586 m |
| Ligocka | 45,1 m² | — | 494 296 zł | 10 960 | 586 m |
| Ligocka | 45,6 m² | — | 476 520 zł | 10 450 | 586 m |
| Ligocka | 45,2 m² | — | 472 340 zł | 10 450 | 586 m |
| Ligocka | 47 m² | 3 | 578 200 zł | 12 302 | 586 m |
| Ligocka | 45,8 m² | — | 549 554 zł | 11 999 | 586 m |
| Ligocka | 45 m² | 1 | 501 968 zł | 11 155 | 586 m |
| Ligocka | 45 m² | 2 | 533 064 zł | 11 846 | 586 m |
Mediana podobnych — 11 957 zł/m²; to mieszkanie — 6519 zł/m² (−45%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 339 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 339 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5787 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.