Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OXT7UN-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 49 m², piętro 7/7
Bieńczyce, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Piętro
- 7 z 7
- Rok budowy
- 1979
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieńczyce
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-os-niepodleglosci-3-pokojowe) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-bienczyce-niepodle) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-bienczyce-niepo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 170 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 404 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 735 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 624 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.05.2026 (182 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon) — ceny się różnią: najniżej 629 000 zł na Adresowo, najwyżej 639 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 69 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 735 zł/m², czyli ok. 624 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | 7 | 629 000 zł | 12 837 | — |
| Osiedle Niepodległości | 47 m² | — | 650 000 zł | 13 830 | 208 m |
| Czyżyny | 50 m² | 4 | 749 000 zł | 14 980 | 255 m |
| Bieńczyce | 44 m² | 4 | 615 000 zł | 13 977 | 290 m |
| Osiedle Kazimierzowskie | 54,8 m² | 1 | 650 000 zł | 11 855 | 306 m |
| os. Albertyńskie | 49 m² | — | 699 000 zł | 14 265 | 318 m |
| ul. Osiedle Przy Arce | 46,4 m² | 3 | 620 000 zł | 13 362 | 324 m |
| os. Kazimierzowskie | 54,6 m² | — | 600 000 zł | 10 989 | 365 m |
| Osiedle Kazimierzowskie | 43,6 m² | — | 649 000 zł | 14 899 | 365 m |
| os. Kazimierzowskie | 43 m² | 2 | 669 000 zł | 15 558 | 365 m |
| os. Kazimierzowskie | 43 m² | — | 570 000 zł | 13 256 | 365 m |
| Osiedle Kazimierzowskie | 43,7 m² | — | 567 000 zł | 12 984 | 365 m |
| os. Kazimierzowskie | 43 m² | 3 | 589 000 zł | 13 698 | 365 m |
| Osiedle Kazimierzowskie | 54 m² | 1 | 720 000 zł | 13 333 | 365 m |
| Bieńczyce | 47 m² | 4 | 558 500 zł | 11 883 | 409 m |
| Bieńczyce | 48 m² | 2 | 689 000 zł | 14 354 | 580 m |
Mediana podobnych — 13 256 zł/m²; to mieszkanie — 12 837 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 629 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 639 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 639 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 639 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 134 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.