Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-U_STDI-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 49 m²
Drabika, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/27053)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% wyższa od mediany 163 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 667 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 463 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 709 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Stanisława Drabika: 22 ofert sprzedaży (mediana 15 212 zł/m²), 129 transakcji w rejestrze (mediana 14 322 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 697 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 463 zł/m², czyli ok. 709 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | — | 820 000 zł | 16 735 | — |
| Drabika | 46,9 m² | 1 | 669 000 zł | 14 252 | 0 m |
| ul. Adama Kopycińskiego | 53 m² | 4 | 819 000 zł | 15 453 | 160 m |
| Buforowa | 50 m² | 1 | 725 000 zł | 14 500 | 332 m |
| Buforowa | 50 m² | 1 | 724 999 zł | 14 500 | 332 m |
| Buforowa | 52,8 m² | — | 670 000 zł | 12 680 | 332 m |
| Buforowa | 50,3 m² | — | 725 000 zł | 14 402 | 332 m |
| Buforowa | 55 m² | 0 | 590 000 zł | 10 727 | 332 m |
| okolice kajdasza | 49,5 m² | 2 | 677 000 zł | 13 677 | 464 m |
| okolice ul. buforowa | 50 m² | 1 | 799 000 zł | 15 980 | 464 m |
| okolice ul. konduktorska | 53 m² | 1 | 730 000 zł | 13 774 | 464 m |
| Edmunda Kajdasza | 51 m² | 0 | 750 000 zł | 14 706 | 464 m |
| niedaleko Buforowej | 55 m² | 1 | 729 000 zł | 13 255 | 464 m |
| Konduktorska | 56,3 m² | — | 748 000 zł | 13 281 | 871 m |
| Konduktorska | 56 m² | 3 | 748 000 zł | 13 357 | 871 m |
| Franza Petera Schuberta | 56,8 m² | — | 624 580 zł | 11 000 | 1 km |
Mediana podobnych — 11 890 zł/m²; to mieszkanie — 16 735 zł/m² (+41%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 820 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 971 zł/m² z 16 647 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.